모기지 금리 7.4%로 급등… 주택시장 다시 얼어붙는다

매매계약 3년여 만에 최대 감소… 50대 도시 모두 거래 위축

저금리 주택 보유자 매물 회수·바이어 구매 포기 악순환

올해 초 하락할 것으로 예상됐던 모기지 금리가 오히려 7%대 중반까지 치솟으면서 미국 주택시장이 다시 얼어붙고 있다.

높은 금리에 바이어들이 구매를 포기하거나 연기하는 반면, 기존 주택 소유자들은 저금리 모기지를 포기하지 않으려 매물을 내놓지 않는 악순환이 이어지고 있다.

부동산·금융업계에 따르면 올해 초 뱅크레이트와 질로우, 패니메이 등 주요 기관들은 30년 고정 모기지 금리가 6% 안팎, 낮게는 5.8%까지 떨어질 것으로 전망했다. 그러나 실제 금리는 지난주 7.4%까지 상승하며 약 3년 만에 최고 수준을 기록했다.

통상 모기지 금리 상승은 집값 하락으로 이어지지만, 비교적 견조한 경제와 낮은 실업률로 급매물이 많지 않아 가격 하락은 제한적인 상황이다.

거래 위축은 뚜렷하다. 부동산업체 레드핀에 따르면 9월 전국의 주택 매매계약 건수는 전년 동월 대비 4% 감소했다. 팬데믹 초기인 2020년을 제외하면 2014년 이후 최저 수준이며, 전년 대비 감소폭도 3년여 만에 가장 컸다.

특히 미국 50대 대도시권 모두에서 매매계약이 감소했다. 이 같은 현상은 모기지 금리가 7%를 넘어섰던 2023년 9월 이후 처음이다.

다만 바이어들에게는 협상 기회가 확대되고 있다. 지난 8월 전국 주택 거래의 44.7%에서 셀러가 클로징 비용이나 수리비 등을 부담하는 양보 조건이 제공됐다. 이는 1년 전의 42.6%보다 높고, 2020년 이후 8월 기준 최고 수준이다.지난 7월에는 전국의 주택 셀러가 146만명으로 바이어 96만7,000명보다 51% 많았다. 바이어 수는 레드핀이 관련 통계를 집계하기 시작한 2013년 이후 최저치였다.

향후 전망도 밝지 않다. 모기지은행협회(MBA)는 2027년 단독주택 모기지 대출 취급액이 올해 예상치인 2조1,000억달러에서 5% 감소해 2조달러 아래로 떨어질 것으로 내다봤다.

특히 2022년 금리 하락을 기대하고 변동금리 모기지(ARM)를 선택한 주택 소유자들은 추가 부담에 직면할 수 있다. 당시 5년 만기 ARM을 이용한 차입자들은 2027년부터 금리 재조정이 시작되지만, 기대했던 저금리 재융자가 어려워질 수 있기 때문이다.

전문가들은 고금리 상황이 지속되는 만큼 셀러들은 처음부터 현실적인 가격을 책정하고, 바이어의 모기지 금리를 낮춰주는 '레이트 바이다운(rate buydown)'이나 클로징 비용 지원 등 적극적인 판매 전략을 고려해야 한다고 조언했다.