첫 주택구입자 흔들…모기지 '심각한 연체' 급증

90일 이상 밀린 대출 1년 새 3만6천→5만건

고물가·보험료 상승에 저신용층 직격탄

첫 주택구입자와 저신용층이 주로 이용하는 연방주택청(FHA) 모기지의 장기 연체가 빠르게 늘고 있다.

고물가에 주택보험료 등 각종 주거비까지 치솟으면서 상대적으로 재정 여력이 부족한 주택 소유주들이 직격탄을 맞고 있다는 분석이다.

연방 주택도시개발부(HUD)에 따르면 지난 6월 말 현재 90일 이상 상환이 밀려 '심각한 연체(seriously delinquent)'로 분류된 FHA 모기지는 약 5만건으로 1년 전 3만6,000건보다 약 39% 증가했다.전체 FHA 대출의 3.3%로, 최근 5년 평균 2.8%를 웃돌았다. 다만 코로나19 사태 당시인 2020년 기록한 사상 최고치 11.9%에는 크게 못 미친다.

FHA 대출은 민간 금융기관이 취급하고 연방정부가 보증하는 모기지로 첫 주택구입자와 신용점수가 낮은 계층의 내 집 마련에 많이 활용된다. 신용점수 580점 이상이면 최저 3.5%의 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있고, 500점대도 조건에 따라 이용할 수 있다.

문제는 대출을 받을 당시에는 상환능력이 충분했던 가구도 계속된 물가 상승으로 현금 여력이 빠르게 줄고 있다는 점이다. 식료품과 전기료, 개솔린 등 생활비에 주택보험료까지 크게 뛰면서 모기지 상환 부담을 키우고 있다는 것이다.특히 FHA 대출의 30일 이상 연체율은 6월 말 현재 12%에 육박해 전체 주택대출 연체율 4.37%를 크게 웃돌았다.

모기지은행협회(MBA)도 전체 연체율은 전분기보다 소폭 개선됐지만 FHA의 장기 연체와 차압은 지난 1년간 뚜렷한 증가세를 보이고 있다고 지적했다.

지역별 격차도 컸다. 8월 말 기준 디트로이트 지역의 FHA 심각한 연체율은 약 7%로 주요 대도시 가운데 가장 높았으며 배턴루지 5.92%, 필라델피아 5.89%, 시카고 5.05% 등이 뒤를 이었다.

전문가들은 아직 모기지 시장 전체의 위기로 볼 수준은 아니라고 선을 그었다. 그러나 물가와 주거비 상승이 장기화할 경우 자금 여력이 적은 첫 주택구입자와 저신용 차입자를 중심으로 연체가 더 늘어날 가능성이 있다는 지적이다.황덕준 기자