주택난 심각한 LA, 아파트 신축개발은 위축 '기현상'

LA의 심각한 주택 부족에도 불구하고 정작 아파트 개발은 빠르게 위축되는 역설적인 상황이 벌어지고 있다.

LA타임스에 따르면 고금리와 건축비 상승, 각종 인허가 비용과 세금 부담이 겹치면서 개발업체들이 "지어도 수익이 나지 않는다"며 신규 프로젝트를 보류하고 있기 때문이다.

상업용 부동산업체 키더 매튜스에 따르면 LA카운티의 신규·기존 다가구주택 유닛당 평균 거래가격은 2022년 39만7,289달러에서 올해 28만591달러로 약 29% 급락했다.

가격 하락과 함께 신규 공급도 줄고 있다. 올해 상반기 LA카운티에서 완공된 신규 아파트는 2,376유닛으로 전년 동기보다 약 9% 감소했다. 현재 건설 중인 물량도 2만5,636유닛으로 1년 전보다 약 15% 줄었다. 업계에서는 상당수 개발업체가 사실상 신규 사업 검토를 중단한 상태라고 전한다.

가장 큰 부담은 금리다. 개발업체들은 프로젝트 자금의 상당 부분을 차입하는데, 2%대였던 조달금리가 7% 안팎으로 올라가면서 사업성이 크게 악화됐다. 건축비와 인허가 비용도 급등했다. 한 개발업자는 과거 전체 사업비의 10~12% 수준이던 허가·검사 등 이른바 '소프트 코스트'가 현재 20~25%까지 높아졌다고 밝혔다.

여기에 일정 금액 이상의 주택과 아파트·상업용 부동산 거래에 4~5.5%의 추가 양도세를 부과하는 이른바 '맨션세'(Measure ULA)도 개발 수익성을 떨어뜨리는 요인으로 꼽힌다.

현재 LA시에서는 540만달러 초과~1,090만달러 미만 부동산 거래에 4%, 1,090만달러 이상에는 5.5%의 ULA 추가 이전세가 부과된다. 이는 고급주택뿐 아니라 일정 금액 이상의 아파트와 상업용 부동산에도 적용된다. 세수는 저소득층 주택과 세입자 지원 등에 사용된다.

이에 따라 일부 개발업체들은 20~30유닛 규모 아파트 대신 별채(ADU)나 타운하우스, 소규모 단독주택 개발로 방향을 돌리고 있다.

주정부도 대중교통 인근의 주택 공급을 늘리기 위해 법안 SB 79를 지난 7월 1일부터 시행했다. 이 법은 일정 요건을 충족하는 대중교통 인근 부지에서 기존 로컬 조닝보다 고밀도 주택 개발을 허용하도록 하고 있다. 하지만 LA타임스에 따르면 이달 현재 LA시에서는 SB 79를 활용한 개발 신청이 아직 한 건도 접수되지 않았다.

LA시는 인허가 단축과 저소득층 주택 신속 승인 등 공급 확대 정책을 추진하고 있다.그러나 민간 개발업계에서는 현재의 비용 구조가 바뀌지 않는 한 대규모 아파트 공급 회복이 쉽지 않다고 주장한다.

결국 LA는 주택이 부족해 높은 주거비가 지속되는 가운데, 정작 이를 완화할 신규 아파트 건설은 줄어드는 악순환에 빠지고 있다. 황덕준 기자