30년 고정 전국 평균 7.03%…19개월여 만에 최고 수준
캘리포니아 평균 7.16%…LA 주택시장에도 부담 가중
40만 달러 대출자 월 페이먼트 수백 달러 증가…구매자 관망세 장기화
 [AP=연합] |
특히 주택가격이 높은 캘리포니아의 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.16%까지 올라 전국 평균보다도 높은 수준을 기록하면서 남가주 주택 구입자들의 부담이 한층 커지고 있다.
9월 20일 현재 전국 30년 고정 모기지 평균 금리는 약 7.03%로 집계되고 있다. 15년 고정 모기지는 대출기관과 지역에 따라 6.26~6.55% 수준을 보이고 있다.
캘리포니아의 15년 고정 평균 금리는 약 6.55% 수준이다.
이에 앞서 프레디맥이 9월 17일 발표한 주간 평균에서도 30년 고정 모기지 금리는 6.95%를 기록하며 7%에 육박했다. 이후 시장금리가 더 올라서면서 현재는 전국 평균 자체가 7%를 넘어선 상황이다.
● 2월 5.98%에서 7.03%로…불과 수개월 만에 급등
올해 2월 말까지만 해도 30년 고정 모기지 평균 금리는 5.98%까지 하락해 2022년 말 이후 최저 수준이었다. 그러나 이후 금리가 빠르게 상승하면서 현재는 7.03%까지 올라왔다.
6개월여만에 약 1%포인트 이상 상승한 셈이다.
금리 상승은 주택 구입자의 월 페이먼트에 직접적인 영향을 미친다. 특히 대출 규모가 큰 캘리포니아에서는 금리 차이가 주택 구매력에 미치는 영향이 더욱 크다.
AP가 인용한 분석에 따르면 30년 모기지 금리가 2월 말 수준에서 현재 수준으로 상승한 데 따른 차이는 40만 달러를 대출받는 경우 월 약 255달러의 추가 부담이 생긴다.
대출 규모가 50만 달러, 60만 달러로 커질수록 월 부담 역시 더 늘어나게 된다.
●캘리포니아는 전국 평균보다 더 높아
캘리포니아 주택시장에는 더욱 부담스러운 상황이다.
9월 20일 현재 캘리포니아의 30년 고정 모기지 평균은 약 7.16%로 전국 평균 7.03%보다 약 0.13%포인트 높다.15년 고정 모기지도 캘리포니아 평균이 약 6.55% 수준으로, 전국적으로 나타나는 6.26~6.55% 범위의 상단에 해당한다.
캘리포니아는 전국에서도 주택가격이 높은 지역 가운데 하나인 만큼 같은 금리 상승이라도 실제 구매자의 월 상환액과 주택 구입 가능 가격에 미치는 영향이 상대적으로 클 수밖에 없다.
특히 로스앤젤레스(LA)와 오렌지카운티 등 남가주에서는 높은 주택가격에 높은 모기지 금리까지 겹치면서 첫 주택 구입자들의 시장 진입 장벽이 더욱 높아질 수 밖에 없다.
●높은 금리에 주택 거래도 주춤
미국 주택시장은 이미 지난 2022년부터 장기간 침체를 겪고 있다.
팬데믹 기간 역사적으로 낮았던 모기지 금리가 급등하면서 주택 거래가 위축됐고, 지난해 기존주택 판매는 사실상 30년 만에 최저 수준에 머물렀다.
올해 들어서도 거래 회복은 뚜렷하지 않다.
전미부동산협회(NAR)에 따르면 8월 잠정주택판매는 전월보다 0.3% 증가했지만 지난해 같은 달과 비교하면 4.7% 감소했다.
잠정주택판매는 계약 체결 이후 실제 매매가 완료되기 전 단계의 거래를 보여주는 지표로, 통상 실제 주택판매보다 한두 달 앞서 시장 흐름을 보여준다.
이에 따라 최근 잠정주택 거래 부진은 향후 수개월간 실제 주택판매가 크게 회복되기 어려울 가능성을 보여주는 지표로 해석되고 있다.
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주택 구매자들을 압박하는 것은 모기지 금리만이 아니다.지난 수년간 크게 오른 주택가격과 만성적인 주택 공급 부족도 여전히 시장의 주요 문제로 남아 있다.
특히 미국에서는 수년간 신규 주택 건설이 평균 수준을 밑돌면서 공급 부족이 누적됐다.
결국 주택을 구입하려는 소비자들은 높은 집값과 높은 금리, 부족한 매물이라는 세 가지 부담을 동시에 감당해야 하는 상황이다.
금리가 내려가면 같은 소득으로 더 많은 대출을 받을 수 있지만, 현재처럼 금리가 상승하면 구매자가 감당할 수 있는 주택 가격은 낮아질 수밖에 없다.
●연준 정책과 국채금리도 변수
모기지 금리는 연방준비제도(Fed)가 직접 결정하는 것은 아니다. 하지만 연준의 기준금리 정책과 인플레이션 전망, 채권시장 움직임 등이 장기 모기지 금리에 영향을 미친다.
특히 30년 모기지 금리는 10년 만기 미 국채 수익률의 움직임을 따라가는 경향이 있다.최근 국채금리가 상승하면서 모기지 금리에도 상승 압력이 이어지고 있다.
연준의 향후 금리정책 역시 주택시장의 중요한 변수다. 연준이 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 높은 수준으로 유지하거나 추가적인 긴축에 나설 경우 모기지 금리가 단기간에 크게 떨어지기 어려울 수 있다.
다만 최근의 모기지 금리 상승에는 향후 연준의 정책 변화에 대한 시장의 예상이 이미 상당 부분 반영됐을 가능성도 있어, 앞으로 금리가 얼마나 더 상승할지는 불확실하다.
● "7%가 심리적 장벽"…구매자 관망세 길어질까
모기지 금리 7%는 단순한 숫자 이상의 의미를 갖는다.
주택 구입자 입장에서는 6%대와 7%대의 금리 차이가 월 페이먼트와 전체 대출비용에 상당한 차이를 만들기 때문이다.
특히 현재처럼 주택가격 자체가 높은 상황에서 금리가 7%를 넘어서면 기존 구매 예정자들이 더 작은 집을 선택하거나, 더 많은 다운페이먼트를 준비하거나, 아예 구입 시기를 미루는 현상이 나타날 수 있다.
따라서 앞으로 미국 주택시장의 회복 여부는 모기지 금리가 언제 다시 6%대로 내려오느냐, 그리고 높은 집값과 공급 부족이 얼마나 완화되느냐에 달려 있다.
당분간 주택 구입을 계획하고 있는 소비자들에게는 금리뿐 아니라 주택가격, 다운페이먼트 규모, 월 페이먼트, 향후 보유기간 등을 함께 고려해야 하는 시장 환경이 이어질 전망이다.
