AI가 바꾸는 모기지 시장…"재융자 승인 2분이면 끝"

인공지능(AI)이 미국 모기지 재융자 시장의 판도를 바꿀 수 있다는 전망이 나오고 있다. 복잡하고 수주씩 걸리던 재융자 절차가 AI를 활용하면서 수분 내 처리될 수 있게 되면서 주택소유자들의 재융자가 크게 늘어날 가능성이 제기되고 있다.

블룸버그에 따르면 모기지 금리가 내려갈 경우 상당한 이자 절감이 가능한 주택소유자 가운데 실제 재융자에 나서는 비율은 현재 약 3분의 1에 불과하다. 재융자 대상이라는 사실을 모르거나 복잡한 서류와 절차 때문에 포기하는 경우가 많기 때문이다.

하지만 AI 도입으로 상황이 달라질 수 있다. 로켓 모기지는 신청부터 금리 확정까지 현재 30분 정도면 가능하며 이를 10분까지 단축한다는 목표다. 유나이티드 홀세일 모기지는 초기 승인에 15분 정도가 걸리고, 디지털 모기지 업체 베터닷컴은 불과 2분 만에 처리할 수 있다고 주장한다.

모건스탠리는 AI로 재융자 절차가 빨라질 경우 실제 재융자 비율이 현재 3분의 1에서 최대 60% 수준까지 두 배 가까이 증가할 수 있다고 분석했다. 이는 30년 고정 모기지가 금리가 내려갈 때마다 사실상 자동으로 낮아지는 변동금리 상품과 비슷한 성격을 띠게 될 수 있다는 의미다.

주택소유자와 대출업체에는 호재지만 모기지 채권 투자자들에게는 악재가 될 수 있다. 높은 금리의 기존 모기지가 조기에 상환되면 투자자들은 예상보다 빨리 원금을 돌려받고, 이를 더 낮은 금리의 상품에 재투자해야 하기 때문이다. 투자자들이 위험을 보전하기 위해 모기지 금리에 0.1~0.2%포인트의 추가 금리를 요구할 가능성도 제기된다.

AI는 특히 서류처리와 고객 발굴에서 효과가 클 것으로 예상된다. 대출업체들은 세금보고서와 은행거래 내역 등 각종 금융자료를 AI가 자동 분석해 개인별 대출 프로필을 만들도록 하고 있다. 기존 고객 가운데 재융자 가능성이 높은 사람을 찾아내 문자나 이메일 등 가장 효과적인 방식과 시간대까지 분석해 접촉하는 시스템도 활용되고 있다.

다만 AI가 재융자의 모든 걸 해결하는 것은 아니다. 소득이나 신용 등 기본적인 대출 요건을 충족하지 못하는 사람은 AI가 있어도 재융자가 어렵다. 감정평가와 변호사 비용, 모기지 세금 등 상당한 초기 비용도 여전히 걸림돌이다.

전문가들은 모기지 금리가 6.5% 아래로 크게 떨어지는 시점이 AI 재융자의 진정한 시험대가 될 것으로 보고 있다. 금리 하락과 AI의 신속한 처리능력이 동시에 작동할 경우, 그동안 서류와 시간 때문에 재융자를 포기했던 수백만 명의 주택소유자들이 움직일 가능성이 있기 때문이다. 황덕준 기자