“송파구 하락 전환 여부가 관전포인트”
장특공제 등 세제개편안 보완 따라 변수
동대문·성북·중랑 등은 곳곳 신고가
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| 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 앞 모습. [연합] |
[헤럴드경제=김희량 기자] 8·3 세제개편안 발표 이후 세 부담이 커질 것으로 예상되는 강남·서초구 집값이 4주 연속 꺾이면서 추가적인 하락이 나타날지 관심이 쏠리고 있다. 송파구 역시 상승폭이 둔화되며 강남권 일대가 조정에 접어든 모습이다.
전문가들은 국회 논의 과정에서 양도소득세 장기보유특별공제 개편 등 변수가 남아있는 만큼 이에 따라 집값 흐름도 달라질 것으로 봤다. 중저가 단지가 몰려있는 서울 외곽지역에서는 신고가 거래가 이어지고 있어 강남권 하락세가 서울 전역으로 확대되기는 어렵다는 분석이다.
4일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전일(3일) 기준 강남3구의 매물 수는 2만6268건으로 1달 전(2만2182건) 대비 18% 늘었다. 한 달 사이 ▷강남구 9453건→1만1194건 ▷서초구 7630건→9048건 ▷송파구 5099건→6026건 등으로 일제히 매물이 늘었다.
1년 전(1만6298건)과 비교하면 매물 증가폭은 61%에 이른다. 1년 전에 비해 서초구는 69%, 강남구 65%, 송파구 45%씩 매물이 급증했다.
강남3구는 서울 전역에서 매물 수가 1년새 7만8894건에서 6만8910건으로 12.7% 감소한 것과는 대비된다 대출 접근성이 높은 15억원 아래 중저가 아파트에 실수요자들이 몰리며, 중랑구(-55.3%), 강북구(-50.9%), 성북구(-48.7%) 등 외곽지역에서는 매물 수가 1년 전 절반수준으로 줄었다.
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강남3구에서는 매물이 쌓인만큼 하락거래들이 발생했다. 강남구 압구정동 한양3차 61㎡(이하 전용면적)은 이달 68억5000만원(9층)에 손바뀜했는데 이는 직전 최고가였던 올해 1월의 매매 가격(77억5000만원, 5층) 대비 9억원 내린 금액이다.
서초구 서초동 서초래미안 111㎡ 또한 최고가(지난해 10월)였던 34억5000만원(18층)에서 2억5000만원 내린 32억원(6층)에 지난달 새 주인을 만났다.
업계에서는 고가주택을 타깃으로 한 고강도 규제와 세제 강화 기조가 이어진데다 금리인상에 따른 투자환경 불확실성이 더해지면서 강남권에서 거래 둔화, 매물 적체가 심화되고 있다고 봤다. 이재명 대통령 또한 최근 자신의 엑스(X)에 “강남 집값이 급락하고 있다”고 언급하기도 했다. 한국부동산원에 따르면 강남구와 서초구에서는 8월 둘째주 이후 매매가격지수 변동률이 4주 연속 하락세다.
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| 서울 영등포구 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 자리 잡은 아파트 전경. [연합] |
전문가들은 이같은 조정이 중장기적으로 이어질지는 두고봐야한다고 분석했다. 여전히 강남권에서는 신고가가 발생하는 단지들이 속속 나타나는만큼 추세적 하락이라고 단정지을 순 없다는 얘기다. 일례로 서초구 신원동의 준신축 아파트인 힐스테이트서초젠트리스는 지난달 6일 84㎡가 21억원(7층)에 손바뀜하며 신고가를 세웠다. 현재 이 단지의 최고가는 22억원부터로 직전 최고가 대비 수억원 낮춘 급매들이 나와있는 압구정현대 등과도 차이가 있다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남, 서초에 이어 송파구까지 이 같은 조정이 퍼질지가 관전 포인트”라며 “지금은 세금 부담이 큰 단지를 중심으로 국지적 조정이 벌어지고 있어 단지별 호가와 주간변동률, 인근 단지로의 확산여부가 중요한 시장 지표가 될 것”이라고 설명했다.
전문가들은 지난 1일 국무회의에서 확정된 정부안에 담기지 않은 장기보유특별공제(장특공제)에 대한 폐지 및 연기 등도 향후 강남 집값을 좌우할 것으로 보고 있다.
한 부동산 전문가는 “시장에서 장특공제 한도 10억원 캡과 ‘보유혜택의 폐지’가 주요한 불확실성 요소로 남아 있다”며 “국회 논의 결과에 따라 급매로 내놓거나 급매를 회수하는 이들 등 다양한 선택이 혼재할 것”이라고 내다봤다.
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| 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 앞 모습. [연합] |
현재 강남·서초를 중심으로 한 국지적인 하락흐름이 서울 전역으로 퍼지기에는 한계가 있다는 전망도 나온다.
강남·서초구를 제외한 서울의 매매가격지수 변동률(한국부동산원)은 이번주까지 4주 연속 0.2% 이상을 유지하고 있다. 특히 동대문(0.37%→0.42%) 등 서울 외곽 지역은 상승폭을 키웠다. 올해 누적 13.05% 집값이 상승한 성북구를 비롯해 동대문(9.81%↑), 중랑(8.43%↑)에서는 신고가 사례가 계속 이어지고 있다.
성북구 석관동 래미안아트리치는 지난달 12일 59㎡가 12억6000만원(8층) 최고가를 기록했다. 동대문구 전농동의 전농우성 59㎡ 또한 지난달 22일, 직전달 거래 대비 3000만원 높은 신고가인 8억8000만원(8층)에 새 주인을 만났다. 중랑구 중화동의 한신아파트는 지난달 10일 84㎡가 10억원에 신고가를 기록한 뒤 현재 일반 매물의 호가가 10억을 넘는다.
시장에서는 임대차 매물 감소와 대출규제 등으로 15억원 중저가아파트의 상승 동력이 살아있는 만큼 외곽의 상승세가 이어질 것이라고 봤다. 남혁우 연구원은 “대출총량관리 3% 확대, 보금자리론 소득자격 인정요건 기준완화 등 2030세대 무주택자들에게 완화적인 금융정책이 시행될 예정인 만큼 15억 이하의 중하위 지역들이 서울 가격 상승을 견인하는 ‘순환매 현상’은 강남과 별개로 지속될 것으로 보인다”고 내다봤다.
