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| 사진=서울아파트 전경, 출처=클립아트코리아 |
서울 고가 주택 시장에서 매입가격뿐 아니라 보유기간 동안 발생하는 세금과 관리비 등 ‘보유비용’이 새로운 선택 기준으로 떠오르고 있다. 고가 주택에 대한 세 부담 변화 가능성이 제기되면서 장기간 주택을 보유하려는 수요자들의 셈법도 복잡해지는 모습이다.
서울 주요 주거지역에서는 30억원을 웃도는 고가 주택 거래가 이어지고 있다. 고가 주거상품은 매입가격 자체가 높은 데다 장기간 보유할 경우 재산세와 종합부동산세, 관리비, 금융비용 등이 지속적으로 발생하는 만큼 전체 보유비용을 함께 따져보려는 움직임이 나타나고 있다.
정부의 세제 개편 움직임도 영향을 미치고 있다. 고가 주택 등에 대한 과세체계 조정이 논의되면서 주택가격뿐 아니라 보유 형태와 실제 거주 여부 등에 따른 세 부담을 살펴볼 필요성이 커졌다. 다만 정부가 발표한 세제개편안은 국회 심의 등의 절차를 거쳐야 하는 만큼 세부 내용과 시행 시기는 변경될 수 있다.
특히 아파트와 주거형 오피스텔의 과세기준 차이가 관심을 끈다. 아파트는 국토교통부가 공시하는 공동주택가격 등을 토대로 보유세가 산정되는 반면 오피스텔은 건축물과 토지 등에 적용되는 과세기준과 실제 이용 형태 등에 따라 세 부담이 달라질 수 있다. 실제 거래가격이 비슷하더라도 과세기준액 차이로 연간 보유세가 다르게 나타날 수 있는 구조다.
일부 고가 주거상품을 동일한 보유 조건으로 가정해 단순 비교하면 차이가 두드러진다. 서울 서남권의 시세 37억원 상당 아파트와 34억원 상당 주거형 오피스텔을 특정 조건으로 비교한 사례에서는 아파트의 연간 보유세가 약 1,100만원, 오피스텔은 약 200만원으로 추산됐다.
다만 이러한 수치는 특정 상품과 보유 조건을 전제로 한 단순 비교로 일반화하기는 어렵다. 실제 세액은 보유 주택 수와 단독·공동명의 여부, 실제 사용 형태, 재산세 과세 유형, 각종 세액공제 적용 여부 등에 따라 달라진다. 주거용 오피스텔 역시 실제 이용 형태 등에 따라 종합부동산세 과세 대상에 포함될 수 있다.
결국 같은 가격대의 주거상품이라도 상품 유형과 과세기준에 따라 장기간 부담해야 할 비용에는 차이가 생길 수 있다. 고가 주택일수록 매입가격과 입지, 면적뿐 아니라 향후 발생할 세금 등 보유비용까지 함께 살펴봐야 하는 이유다.
이 같은 흐름 속에서 중대형 주거형 오피스텔 시장도 실거주 상품을 중심으로 변화하고 있다. 과거 원룸형 임대상품이 주를 이뤘다면 최근에는 넓은 면적과 아파트와 유사한 평면을 갖춘 상품이 공급되면서 선택지가 다양해지고 있다.
한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격은 전분기보다 0.59% 상승했다. 지난 6월에는 서울 전용 85㎡ 초과 오피스텔 평균 매매가격이 관련 통계 작성 이후 처음으로 14억원을 넘어섰다.
최근 공급되는 일부 중대형 주거형 오피스텔은 넓은 거실과 주방, 맞통풍 구조, 대형 수납공간 등을 적용하는 등 실거주 편의성을 강화하는 추세다. 오피스텔 발코니 설치가 허용되면서 공간 활용과 평면 설계의 선택지도 넓어졌다.
부동산업계 관계자는 “고가 주거상품을 장기간 보유할수록 매입가격뿐 아니라 매년 발생하는 세금과 관리비 등 고정비의 영향도 커질 수밖에 없다”며 “최근에는 입지와 면적, 평면뿐 아니라 실제 보유 과정에서 발생하는 비용까지 함께 비교하는 수요가 늘고 있다”고 말했다.
