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| (출처 : 게티이미지 뱅크) |
서울 고가 주택 시장에서 매입가격뿐 아니라 보유기간 동안 발생하는 세금 등 ‘보유비용’을 따져보는 수요가 늘고 있다. 비슷한 가격대의 주거상품이라도 상품 유형과 과세기준, 보유 형태 등에 따라 실제 부담하는 세금에 차이가 발생할 수 있기 때문이다.
정부가 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’도 이러한 관심을 높이고 있다. 개편안에는 종합부동산세 공제 및 과세체계를 조정하는 내용이 포함됐다. 다만 현재 정부안 단계로 향후 입법 및 국회 심의 과정에서 세부 내용과 시행 시기 등이 달라질 수 있다.
개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준금액은 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이는 방안이 담겼다. 반면 비거주 주택과 다주택 등에 대해서는 공제 및 과세체계를 조정하는 내용이 포함됐다.
종부세 세율 체계 역시 보유 주택 수보다 주택가액을 중심으로 조정하는 방향이 제시됐다. 이에 따라 개편안이 원안대로 시행될 경우 보유 주택의 가격과 실제 거주 여부 등에 따라 세 부담에도 변화가 나타날 수 있다.
특히 서울 주요 지역에서 고가 주택 거래가 이어지면서 매입가격과 함께 연간 보유비용을 비교하려는 움직임도 나타나고 있다. 주택가격 상승이 공시가격 등에 반영될 경우 재산세와 종합부동산세에도 영향을 줄 수 있어서다.
이 과정에서 아파트와 주거형 오피스텔의 과세기준 차이도 비교 대상이 되고 있다.
아파트는 국토교통부가 공시하는 공동주택가격을 기준으로 보유세가 산정된다. 반면 오피스텔은 건축물 시가표준액과 부속토지 가액 등을 토대로 과세가액을 산정한다. 이에 따라 실제 거래가격이 비슷하더라도 과세기준액에는 차이가 발생할 수 있다.
서울의 일부 고가 주거상품을 동일한 보유 조건의 1주택 거주자로 가정해 단순 비교한 결과에서도 차이가 나타났다.
서울 서남권의 시세 약 37억원 아파트는 연간 보유세가 약 1,100만원으로 추산된 반면 시세 약 34억원의 주거형 오피스텔은 약 200만원으로 계산됐다. 특정 조건을 적용한 사례지만 거래가격 차이에 비해 보유세 격차가 크게 나타난 것이다.
세액 차이에는 종합부동산세 부과 여부 등이 영향을 미쳤다. 해당 사례에서 아파트는 공동주택가격이 종부세 공제기준을 웃돈 반면 오피스텔은 과세기준액이 공제기준 아래에 형성돼 종부세 부과 여부에서 차이가 발생했다.
서울 강남권에서도 거래가격과 과세기준액 사이에 차이가 나타나는 대형 오피스텔 사례가 있다. 일부 시세 60억원대 대형 오피스텔의 경우 과세기준액이 종부세 기본공제금액을 밑도는 것으로 파악됐다.
다만 주거형 오피스텔이라고 해서 종부세 대상에서 일률적으로 제외되는 것은 아니다. 매년 과세기준일 현재 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택분 재산세 및 종부세 과세대상에 포함될 수 있으며 다른 주택과의 합산 여부에 따라서도 최종 세액이 달라진다.
단독·공동명의 여부와 보유 주택 수, 실제 거주 여부, 세액공제 적용 여부 등도 고려해야 한다. 앞선 세액 역시 일정한 조건과 2026년 세제개편안 시행을 전제로 한 추정치인 만큼 실제 납부세액과는 차이가 발생할 수 있다.
한편 오피스텔 시장에서는 면적별 가격 흐름에도 차이가 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격은 전분기보다 0.59% 올라 면적별 오피스텔 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난 6월 서울 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 평균 매매가격도 관련 통계 작성 이후 처음으로 14억원을 넘어섰다.
과거 소형 임대상품 비중이 높았던 오피스텔 시장에서 중대형 상품의 비중이 확대되면서 주거 형태도 다양해지고 있다. 최근에는 전용면적 100㎡ 이상 대형 면적과 거실·주방 중심의 평면, 수납공간 등을 적용한 실거주형 오피스텔 공급도 나타나고 있다.
부동산업계 관계자는 “고가 주거상품은 매입가격뿐 아니라 보유기간 동안 발생하는 세금과 관리비 등도 함께 고려할 필요가 있다”며 “같은 가격대라도 상품 유형과 과세기준, 실제 이용 형태에 따라 세 부담이 달라질 수 있어 개별 조건을 확인하는 것이 중요하다”고 말했다.
이어 “특히 세제개편안은 아직 확정된 제도가 아닌 만큼 향후 국회 논의와 시행 여부를 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.
