집은 넘치는데 살 사람이 없다…미 주택시장 '이상한 바이어 마켓'

7월 셀러가 바이어보다 51% 많아…바이어 수는 2013년 이후 최저

미 도시 80%가 '바이어스 마켓'…고금리·고가에 구매력은 제한

럭셔리 주택은 예외…가격 상승률 일반주택의 3배

미국 주택시장이 매물은 넘치지만 정작 집을 살 사람이 없는 기형적인 '바이어스 마켓(buyer's market)'으로 변하고 있다. 집을 내놓은 셀러가 바이어보다 50% 이상 많아 가격 협상에서는 바이어가 절대적으로 유리해졌지만, 높은 주택가격과 모기지 금리 때문에 상당수 잠재 구매자는 아예 시장에 들어오지 못하고 있다.

부동산업체 레드핀(Redfin)의 최신 자료에 따르면 지난 7월 미국 주택시장에는 약 146만명의 셀러와 96만7,000명의 바이어가 있었던 것으로 집계됐다. 셀러가 바이어보다 51%나 많았던 셈이다.

특히 바이어 수는 레드핀이 관련 통계를 집계하기 시작한 2013년 이후 최저치다.

레드핀은 셀러가 바이어보다 10% 이상 많은 도시를 '바이어스 마켓'으로 분류한다. 이 기준을 적용하면 현재 미국 도시의 약 80%가 바이어스 마켓에 해당한다.

일반적으로 바이어스 마켓에서는 구매자가 가격 인하나 각종 거래 조건을 요구할 수 있는 협상력이 커진다. 그러나 현재 시장에서는 집값과 모기지 부담 때문에 이 같은 이점을 실제로 활용할 수 있는 바이어 자체가 줄고 있다는 것이 문제다.

실제로 레드핀에 따르면 주택 거래 완료 건수는 거의 2년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 반면 7월 주택 중간 판매가격은 40만7,730달러로 상승했고, 월평균 모기지 금리는 6.54%로 1년 만에 최고치를 기록했다.

특히 일반 주택시장과 달리 럭셔리 주택시장은 상대적으로 강세를 보이고 있다.

레드핀 자료에 따르면 5월31일까지 3개월 동안 럭셔리 주택의 중간 판매가격은 전년 동기 대비4.7% 상승했다. 이는 일반 주택 가격 상승률 1.5%의 3배 이상이다. 고금리 영향을 상대적으로 덜 받는 고소득·고자산층의 구매력이 럭셔리 시장을 떠받치고 있는 것으로 풀이된다.

결국 현재 미국 주택시장은 매물 증가만 놓고 보면 전형적인 바이어스 마켓이지만 모기지 금리 6%대와 40만달러를 넘는 집값이라는 높은 진입장벽 때문에 정작 그 혜택을 누릴 바이어는 많지 않다. 반면 현금 동원력이 높거나 모기지 의존도가 낮은 고소득층에게는 늘어난 매물과 강해진 협상력을 활용할 수 있는 이례적인 구매 기회가 열리고 있다는 분석이다.