1주택자 15.3만명 중 12.5만명 감세…3.6만명은 과세대상 제외
다주택 개인은 전원 세부담↑…3주택 이상 법인 평균 1703만원 증가
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| 정부가 내년 세제 개편안을 통해 비거주 1주택자와 초고가 주택 소유자 등의 종부세를 대폭 높이겠다는 방침 등을 밝힌 가운데 12일 서울 강남구의 한 부동산중개업소 앞에 매물시세표가 게시되어 있다. [연합] |
[헤럴드경제=김용훈 기자] 정부가 종합부동산세 세율과 공정시장가액비율을 높이는 등 과세를 강화하면서 종부세가 1조7000억원 넘게 늘어날 것으로 추산됐다. 다만 1세대 1주택자는 10명 중 8명꼴로 세금이 오히려 줄어들 전망이다. 과세기준과 기본공제가 함께 확대되면서 공시가격 22억8000만원 이하 1주택자의 감세 효과가 세율 인상에 따른 증세 효과를 웃돌기 때문이다.
14일 나라살림연구소의 ‘2026 세제개편안에 따른 종합부동산세 개편 효과 분석’에 따르면 정부 세제개편안이 모두 적용되는 2028년 기준 종부세는 현행 제도를 유지할 때보다 총 1조7373억원 늘어날 것으로 추산됐다. 주택분에서 1조2064억원, 종합합산토지분에서 5309억원이 증가한다.
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| 기사 이해를 돕기 위해 챗GPT를 활용해 제작 |
정부는 이번 세제개편에서 개인 주택분 종부세율을 보유 주택 수가 아닌 주택가액에 따라 동일하게 적용하는 방식으로 바꾸기로 했다. 이 과정에서 2주택 이하 보유자의 세율을 단계적으로 높이고, 2주택 이하 법인의 세율도 현행 2.7%에서 2027년 3.5%, 2028년 이후 5%까지 인상한다.
세금을 매길 때 과세표준에 반영하는 공정시장가액비율도 오른다. 1세대 1주택자와 1~2주택자는 현행 60%에서 70%로, 3주택 이상 보유자는 2027년 70%, 2028년부터 80%로 높아진다. 종합합산토지 역시 과세표준 45억원 초과 구간의 최고세율이 3%에서 4%로 오른다.
종부세 강화에도 1세대 1주택자 대부분의 세 부담은 줄어들 전망이다. 2025년 기준 종부세 부과 대상인 1세대 1주택자 15만2654명 가운데 12만4648명(81.6%)은 개편 이후 종부세가 총 524억원 감소한다. 1인당 평균 42만원을 덜 내는 셈이다.
반면 나머지 2만8006명(18.4%)은 총 1489억원, 1인당 평균 532만원을 더 내게 된다. 결과적으로 1세대 1주택자 전체 종부세는 964억원 늘지만 증세 부담은 일부 고가주택 보유자에게 집중되는 구조다.
증세와 감세를 가르는 기준은 공시가격 약 22억8000만원이다. 공시가격이 이를 밑돌면 기본공제 확대에 따른 감세 효과가 공정시장가액비율과 세율 인상에 따른 증세 효과보다 크다. 반대로 22억8000만원을 넘으면 세율과 공정시장가액비율 상승 효과가 기본공제 확대 효과를 웃돌면서 세 부담이 늘어난다.
1주택자의 종부세 과세 문턱 자체도 높아진다. 정부는 1세대 1주택자의 종부세 부과기준을 공시가격 12억원 초과에서 14억원 초과로 올리고, 실제 거주하는 1주택자의 기본공제 역시 12억원에서 14억원으로 확대하기로 했다.
이에 기존 1세대 1주택 종부세 대상자 가운데 약 3만6490명(23.9%)이 과세대상에서 제외될 것으로 추산된다. 현행 기준으로 종부세를 내던 1주택자 4명 중 1명가량이 종부세를 내지 않게 되는 셈이다.
다주택자는 상황이 반대다. 1~2주택 개인 26만1952명은 모두 종부세가 늘어날 것으로 예상됐다. 증가액은 총 4720억원으로 1인당 평균 180만원이다. 3주택 이상 개인 6만6873명도 모두 세 부담이 늘어 총 2750억원, 1인당 평균 411만원을 더 내게 된다.
다주택자의 세 부담이 커지는 것은 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상 등이 동시에 적용되기 때문이다. 현재 9억원인 1~2주택자의 기본공제는 ‘4억원+5억원×전체 보유주택 중 거주주택 가액 비중’으로 바뀐다. 3주택 이상은 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2028년 80%까지 올라가는 영향이 특히 크다.
법인 역시 세 부담이 일제히 증가한다. 2주택 이하 법인 5만161개는 종부세가 총 2472억원 늘어 법인당 평균 493만원을 더 내게 된다. 3주택 이상 법인 6799개의 증가액은 총 1158억원으로 법인당 평균 1703만원에 달한다. 주택분 종부세 증가액을 모두 합하면 개인이 8434억원, 법인이 3630억원이다.
세 부담 증가폭이 가장 큰 대상은 고가 토지 보유자다. 종합합산토지 종부세 대상 9만9742명·법인 가운데 공시가격 50억원을 초과하는 토지를 보유한 3556명·법인에 대해서만 최고세율 인상의 영향을 받는다. 이들의 종부세 증가액은 총 5309억원으로 1인·법인당 평균 1억4900만원에 달한다. 나머지 96.4%는 이번 개편에 따른 종부세 변동이 없다.
이종석 나라살림연구소 자문위원은 “종부세 세율과 공정시장가액비율 등을 높여 전반적인 과세를 강화하면서도 1세대 1주택자의 과세기준과 기본공제를 확대해 정책 방향이 엇갈리는 측면이 있다”며 “특히 세율은 주택 수에 따른 차이를 없애는 방향으로 바꾸면서 공정시장가액비율과 기본공제는 오히려 과세대상별로 세분화해 종부세 과세체계가 더욱 복잡해질 수 있다”고 지적했다.
