文때와 똑닮은 ‘공공임대 중심’ 전월세 대책…“근본 해결 안돼” [8·13 공급대책 이후]

정부가 ‘8·13 대책’에서 공공임대주택과 도시형생활주택 등 비아파트 공급을 통해 전월세난을 완화하겠다고 밝혔다. 그러나 실거주 의무 강화로 전월세 매물이 잠김 현상을 보이는 가운데 공공 공급 확대 카드만으론 큰 도움이 되지 않을 것이라는 전망이다. 사진은 서울 도심의 한 부동산에 매물 가격표가 부착돼 있는 모습. 임세준 기자

정부가 전월세난 완화를 위해 공공임대주택 확대와 도시형생활주택·오피스텔 등 비(非)아파트 공급에 나서기로 했지만, 시장에선 우려의 목소리가 나오고 있다. 토지거래허가제 등에 따른 실거주 의무로 전월세 매물이 나오지 않는 가운데, 공공 공급 확대가 큰 도움이 되지 않을 것이란 전망이다. 실제 전세난이 극심했던 지난 2020년 ‘임대차 3법’ 시행으로 전세 가격이 치솟자 공공임대 확대 정책을 시행했지만 전셋값은 상승세를 이어간 것으로 나타났다.

▶文 11·19 대책과 유사한 전월세 해법…이번엔 다를까=14일 국토교통부가 발표한 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안(이하 8·13 대책)’에 따르면 정부는 전월세 안정화 방안으로 ▷지분적립형·수익공유형 등 공공분양 공급 ▷공공지원 민간임대 확대 개편 ▷품질·입지 좋은 보편형 공공임대주택 신설 ▷오피스텔 등 청년 보편형 전세임대 신설 ▷특화 주택공급 확대 등을 발표했다.

정부는 대책을 발표하며 “집값 상승에 따라 청년·저자산 가구의 자가 주택 마련 진입장벽이 높아졌다”며 “전월세가격 상승·월세화 등으로 주거비 부담이 증가했다”고 진단했다. 그러면서 “실수요자를 위한 자가 마련 기회 및 양질의 임대주택 공급 확대가 필요하다”고 밝혔다. 공공 임대주택 공급을 통해 전월세난을 진화하겠다는 의지로 풀이된다.

이 같은 기조는 대부분 2020년 문재인 정부 당시 발표된 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안(이하 11·19 대책)’과 매우 닮았다. 문 정부는 당시 임대차3법(계약갱신청구권·전월세상한제·주택임대차신고제) 시행 이후 전월세 가격이 치솟자 서민 주거 안정을 위한 대책을 발표했는데, 해당 방안에도 공공임대 확대를 골자로 한 내용이 주를 이뤘다.

구체적으로 살펴보면 공공임대 공실을 활용한 전세형 주택을 공급하고, 공공주택을 조기 입주하는 등 단기 주택공급 확대 방안을 시행했다. 도심 내 청년주택·공공임대를 공급하고, 공공지원 민간임대의 전세 공급 및 오피스텔 전세 공급을 유도하며 신축 매입임대 역시 확대하는 안을 발표했다.

특히 “신규 공급되는 연립·오피스텔의 수요자 호응도 제고를 위해 기존 방식과 차별화 전략을 추진하겠다”며 공공전세 공급과 동시에 주택 품질을 확보하겠다고 했다. 이번 8·13 대책에서 “3기 신도시 역세권, 서울 도심 등 선호입지에 3베이 등 선호 구조를 설계하고 마감재를 고급화해 민간주택 수준의 보편형 공공임대주택을 신설하겠다”고 밝힌 부분과 매우 유사한 대목이다.

문제는 당시 전월세 대책이 당시 큰 효과를 보지는 못했다는 것이다. 한국부동산원에 따르면 해당 대책이 발표된 2020년 11월 101.26이었던 서울 아파트 전세가격지수는 2022년 1월까지 14개월 연속 상승해 108.75를 기록하는 등 누적 7.49% 추가 상승했다. 금리인상이 본격화하기 시작한 2022년 2월이 돼서야 서울 아파트 전세가격은 2019년 6월 이후 32개월만에 처음 하락전환했다. 사실상 단기적인 공급 효과가 전혀 없었던 것이다.

▶전문가 “민간임대 감소 속도 > 공공임대 공급 속도” 지적=이를 두고 전문가들은 공공임대 확대가 당장 수요에 맞는 공급일지 몰라도, 민간임대 공급을 억제하는 한 근본적인 해결책이 될 수는 없다고 입을 모은다. 임대사업자에 대해 혜택을 부여하고 또 지원 가능한 수요자의 요건을 완화한다고 해도, 기존에 시행되고 있는 임대차3법과 토지거래허가제 등이 완화되지 않는 한 임차시장의 주를 이루고 있는 민간 임차 매물이 공급되기 어렵다는 지적이 나온다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “공공임대는 매번 두 자릿수 이상의 경쟁률을 보이는 등 수요가 많은 것은 사실”이라면서도 “하지만 민간임대 활성화 없이 공공임대만 공급해서는 효과가 제한적”이라고 분석했다.

그러면서 “민간임대 정책으로 신축 비아파트 공급을 아무리 늘려도 기존 민간임대 부문에서 매물이 줄어드는 속도가 훨씬 빠르기 때문에 대책이 배치될 수밖에 없는 것”이라고 지적했다.

부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 지난 12일 기준 서울의 전세 매물 수는 2만940건으로 1년 전(2025년 8월 15일, 2만3458건) 보다 10.7% 줄었다. 2년 전(3만1100건)으로 확대하면 32.7% 감소했다. 경기도의 경우에도 지난해 같은 날 대비 42% 줄어 서울·경기에서만 1년 간 총 1만2000건의 민간임대 주택이 사라졌다.

시장에선 공공 분양이 저소득층의 주거 형성을 위해 역할을 하되, 중산층의 주거 안정을 위해선 민간 임대 공급을 확대해야 한다는 목소리가 나온다. 한 업계 관계자는 “소득 구매력이 낮은 저자산 인구의 주거 안정을 위해 주거 상품을 공급하는 게 공공의 역할”이라며 “이외 70% 이상은 민간 위주의 공급 시장으로 이뤄져 있는데, 공공임대 확대로는 해결책이 될 수 없다”고 말했다.

홍승희 기자정부가 ‘8·13 대책’에서 공공임대주택과 도시형생활주택 등 비아파트 공급을 통해 전월세난을 완화하겠다고 밝혔다. 그러나 실거주 의무 강화로 전월세 매물이 잠김 현상을 보이는 가운데 공공 공급 확대 카드만으론 큰 도움이 되지 않을 것이라는 전망이다. 사진은 서울 도심의 한 부동산에 매물 가격표가 부착돼 있는 모습. 임세준 기자