금융권 PF 잔액 2년전보다 19.7조 감소
건설업계·금융권 등 공적보증 확대 요구
PF 활성화 위해 주담대 규제 완화 필요
금융당국도 보증 확대 등 대책마련 속도
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| 급등하는 서울·수도권 집값 안정화를 위해선 프로젝트 파이낸싱(PF) 공급을 늘려야 한다는 목소리가 커지고 있다. 사진은 5일 태영건설 워크아웃 여파로 2년간 공사가 멈춘 서울 서초구 반포동 PF 사업 부지 모습. 윤창빈 기자 |
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이재명 대통령이 부동산 문제 해법으로 ‘닥공(닥치고 공급)’ 카드를 꺼내 든 가운데 관련 업계를 중심으로 정부 차원의 프로젝트파이낸싱(PF) 활성화 방안이 필요하다는 목소리가 나온다. 금융회사들이 시행사에 PF 대출 공급 규모를 늘릴 수 있도록 공적 보증 규모를 확대하거나 관련 건전성 규제를 완화해야 한다는 주장이다. 금융당국도 PF 활성화 방안을 준비하고 있다.
5일 정부 부처에 따르면 이재명 대통령은 지난 3일 정부 부처와 7시간의 마라톤 회의를 주재하며 부동산 공급을 위해 가용한 모든 행정 조치와 금융, 재정, 규제 완화 등의 방법을 찾으라고 지시했다. 이에 따라 금융당국은 PF 대출 활성화 방안 마련에 나섰다.
PF란 건설 사업장에서 발생하는 미래의 수익을 담보로 금융사가 시행사에 빌려주는 대출을 말한다. 통상 저축은행·캐피탈 등 2금융권이 토지 매입용 자금인 ‘브리지론’을 공급하고, 이후 인허가 등이 완료되면 은행이 본PF를 실행한다. 사업자 입장에선 PF 대출이 자금줄인 셈이다.
최근 들어 금융권 PF 잔액은 급격히 줄었다. 금융당국에 따르면 금융권 PF 대출 잔액은 2024년 3월 134조2000억원에서 올 3월말 115조5000억원으로 감소했다.
코로나19 이후 시장금리가 급격히 오르는 와중에 글로벌 공급망 충격에 따른 공사비 상승으로 사업성이 급격히 악화하면서 PF는 금융권 최대 뇌관으로 떠올랐다. 공사비가 상승하면 분양가도 덩달아 치솟을 수밖에 없는데, 이렇게 되면 PF 대출 상환에도 빨간불이 들어오게 된다. 이에 금융당국은 금융회사의 PF 건전성 규제를 강화하고 부실 사업장은 정리하는 방식으로 ‘PF 연착륙 방안’을 추진 중인데, 이 과정에서 대출 잔액이 급감한 것으로 분석된다.
각계 전문가들은 공급을 늘리기 위해선 ‘자금줄’인 PF 활성화 방안부터 마련해야 한다고 입을 모은다. 은행 등 금융권이 적극적으로 PF를 취급할 수 있도록 공적 보증을 키우거나, 건전성 규제를 일부 조정해야 한다는 주장이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “당장 금융 부문에서 제도적으로 할 수 있는 건 PF 활성화”라며 “신규 PF는 거의 막혀있고, 기존 대출에 대한 연장도 되지 않고 있다. 브리지론 역시 본PF로의 전환이 원활하지 않다”고 지적했다.
그러면서 “위험가중치 완화 등 건전성 규제를 포함해 보다 유연하게 대책을 만드는 것이 필요하다고 본다”며 “다만 그간 2금융권이 무분별하게 PF를 취급하며 대출이 부실화됐던 측면이 있는 만큼, 이에 대한 내부 심사 기준을 꼼꼼히 만들 필요는 있다”고 말했다.
모 시중은행 관계자는 “주택도시보증공사(HUG) 등의 공적 보증이 늘어나면 은행 입장에서는 리스크 부담을 더 내려놓고 대출을 공급할 수 있다”며 “건설사도 더 낮은 금리로 자금을 차입할 수 있게 될 것”이라고 말했다.
대출 규제도 일부 완화돼야 한다는 주장도 나온다. PF 대출은 미래의 분양 수익으로 상환되는 만큼, 일정 수준 이상 분양이 필수적으로 이뤄져야 한다. 윤지해 부동산R114 랩장은 “지방 미분양을 줄이려면 지역 거주민에 대한 대출 규제 완화가 필요하다”며 “PF만 활성화하는 것은 언 발에 오줌 누기에 불과하다”고 말했다.
정부도 관련 대책 마련에 속도를 내고 있다. 금융당국은 전날 주요 건설사, 주택 유관 협회 관계자와 비공개 간담회를 진행했다. 이 대통령이 지난 3일 각 부처에 주택 공급 대책을 강구하라고 지시한 만큼, PF와 관련한 업계의 애로 사항을 청취하기 위해서다.
이 자리에서 건설사들은 공적 보증 확대나 금융회사의 PF 위험가중치 규제 완화 등을 요청한 것으로 전해졌다. 금융당국 관계자는 “이전부터 건설업계가 요구해 왔던 방안에 대해 재차 언급한 수준”이라며 “업계의 요구사항 등을 면밀히 검토해보고 최종 방안을 만들 것”이라고 말했다.
이밖에도 금융당국은 지난해 6월 27일 이전에 청약한 입주예정자의 잔금대출에 대해선 은행권 가계대출 총량 한도에서 일부 예외로 적용할 계획이다. 지난해 대출 증가분의 일정 비율을 별도 잔금대출 한도로 배정하는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 청년과 신혼부부에 대한 추가 대출 규제 완화 방안도 검토 중이다.
서상혁·박혜림 기자
