“빌라까지 싹 다 올라”…비아파트·정비사업·3기신도시 공급 병목 해법 될까 [부동산360]

서울시내 빌라촌의 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 정부가 주택 공급난 해법으로 비아파트(연립·다세대·오피스텔 등) 확대와 정비사업 촉진, 3기 신도시 사업 속도 제고를 제시한 가운데 현장에서는 인허가 병목, 금융 규제 등 구조적 문제를 해결해야한다는 목소리가 커지고 있다. 이재명 대통령은 재건축·재개발의 공급효과에 대해서는 거리를 둔 반면, 행정 절차 속도를 높여 공급 병목을 풀겠다는 뜻을 밝혔다.

24일 국토교통부 통계누리에 따르면 전국 비아파트 인허가 물량은 ▷2021년 11만6672가구에서 ▷2025년 3만3061가구로 감소했다. 착공 물량도 ▷2021년 10만7176가구에서 ▷지난해 3만1215가구로 줄었다. 4년 만에 공급 물량이 3분의 1 수준으로 축소된 것이다.

인허가 및 착공 물량이 줄자, 전일(23일) 이 대통령 주재로 열린 부동산 정책 국민 대토론회에서는 비아파트 신축 회복을 위한 선별적인 금융·세제 지원이 필요하다는 목소리가 다각도로 제기됐다.

진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “2022년부터 인허가와 착공이 동시에 감소했고, 전세사기 이후 임차인의 신뢰가 무너지면서 비아파트 신축이 크게 줄었다”며 “청년 1인 가구와 신혼부부의 주요 주거 선택지가 줄어들면 서민·중산층의 주거비 부담으로 이어질 수 있다”고 말했다.

공급 위축으로 연립·다세대 가격도 오름세를 보이고 있다. 특히 아파트 상승 속도가 빠른 서울은 거주 수요가 상대적으로 가격이 낮은 비아파트 시장으로 이동하며 가격 동반 상승 현상이 나타나고 있다.

한국부동산원 연립·다세대 지역별 매매 월평균가격에 따르면 서울 연립·다세대의 ㎡당 평균 매매가격은 6·27 대출 규제 시행 직전인 지난해 6월 1004만원을 기록하며 처음으로 1000만원을 넘어섰다. 올해 1월에는 1045만원까지 올랐고 이후 조정을 거쳤지만, 5월 다시 1000만원을 기록했다.

거래량도 올해 들어 꾸준히 늘었다. 한국부동산원 주택유형별 주택매매거래현황에 따르면 서울 비아파트 거래량은 올해 1월 3629건에서 5월 5199건으로 1570건 증가했다.

전날 토론회에서는 단독·다가구주택 등 일부 비아파트를 주택 수 산정에서 제외하고, 비아파트 다주택자의 매각 퇴로를 마련해야 한다는 의견도 나왔다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “비아파트 착공이 무너진 것은 금융도 함께 무너졌기 때문”이라며 장기 민간임대 건설사업자를 육성하고 별도의 공급자 금융을 도입해야 한다고 제안했다. 다가구주택뿐 아니라 주거용 오피스텔 등 다양한 비아파트 공급에 금융 지원이 필요하다는 설명이다.

경기도 고양 창릉 3기 신도시 부지 모습. [연합]

정비사업의 공급 지연 원인인 ‘이주비 대출 규제’가 풀릴지도 관건이다. 수도권 주택담보대출이 최대 6억원으로 제한된 데다 조정대상지역과 투기과열지구에서는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 적용돼 기본 이주비만으로 전셋집을 구하기 어려운 사업장이 늘고 있다.

서울시에 따르면 올해 이주 예정인 정비사업구역 35곳 가운데 14곳은 자금 조달이 불확실한 상황이다. 설령 보증을 확보하더라도 연 4~7%대 금리를 부담해야 한다. 서울시는 이주비 대출 LTV를 70%로 높이고 조합원 지위 양도 제한을 완화하는 방안을 정부에 건의하고 있다. 민간 정비사업의 법적 상한 용적률을 1.2배 완화하는 방안도 요구했다.

대규모 공급이 예정된 3기 신도시 속도전도 주요 과제다. 남양주 왕숙·왕숙2, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 계획 물량은 총 17만6000가구다. 2018~2019년 사업이 발표됐지만 토지 보상과 지구계획, 환경·교통영향평가 등이 순차적으로 진행되면서 실제 착공까지 수년이 걸렸다.

가장 먼저 사업이 진행된 인천 계양도 2019년 지구 지정 이후 2022년 11월에야 신도시 조성공사에 들어갔다. 6만6000가구로 규모가 가장 큰 남양주 왕숙 역시 2019년 지구 지정 후 약 4년이 지난 2023년 10월 첫 삽을 떴다.

고양 창릉과 하남 교산, 부천 대장 등은 보상과 지장물 철거, 기반시설 협의가 길어지면서 착공 일정이 밀렸다. 철도·도로 등 광역교통사업도 별도 협의를 거쳐야 해 입주와 교통망 개통 사이에 시차가 발생할 수 있다는 우려가 이어졌다. 올해 말에는 인천 계양에서 1285가구가 3기 신도시 가운데 처음으로 입주할 예정이다.

전문가들은 실제 공급 효과를 가장 빠르게 낼 수 있는 비아파트 공급부터 추진해야 한다고 강조했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “현실적으로 가장 빠르게 공급 효과를 낼 수 있는 주택 유형은 비아파트”라며 “아파트는 공급까지 통상 5~6년 이상 걸리지만 오피스텔과 연립·다세대는 공사 기간이 상대적으로 짧아 공급 속도를 높이기 쉽기 때문”이라고 말했다.

이어 “오피스텔 취득세 완화도 필요하다”며 “주거용 오피스텔은 세제상 주택으로 취급되는 경우가 있지만 취득세는 실제 용도와 관계없이 4%가 적용되고 있어 합리적인 제도 개선을 통해 공급 유인을 높일 수 있는 부분”이라고 설명했다.