李 “일리있다”는 양도세 비과세 ‘횟수제’, 갈아타기 위축되나 [부동산360]

지난 23일 오전 서울 중구 서울역 대합실에서 한 시민이 부동산정책 국민 대토론회를 지켜보고 있다. 이재명 대통령은 이날 주택 공급과 대출, 세제 등 부동산 정책 전반을 놓고 각계 전문가와 국민 의견을 직접 청취하는 공개 토론회를 주재했다. 임세준 기자

양도소득세 (1주택 비과세) 이거를 생애 1회로 (제한) 할지는 모르겠는데 기회를 무한대로 주는 건 문제가 있어보이긴 하네요. 매우 일리가 있는 지적입니다. 횟수를 제한하든지 총액으로 제한할 수도 있겠네요.

지난 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 나온 이재명 대통령 발언

[헤럴드경제=신혜원 기자] 이재명 대통령이 23일 개최된 부동산 정책 국민 대토론회에서 ‘1주택 양도세 비과세 횟수·총액 제한’ 정책 제안을 검토하겠다고 밝히면서 현실화 가능성에 시장의 관심이 쏠린다. 해당 제안은 1주택 비과세 제도가 갈아타기를 통한 자산 증식과 부의 격차 확대 수단으로 활용되는 것을 막겠다는 취지로 풀이된다.

그러나 평수 넓히기, 상급지 이동 등 1주택자의 갈아타기가 생애주기별 주거 상향을 위한 필수 경로로 자리 잡은 상황에서 이같은 정책이 추진될 경우, 주거 이동 자유가 제한되고 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다는 우려도 나온다.

24일 정부 및 부동산업계에 따르면 재정경제부 등 부동산 세제 관계부처는 1세대 1주택자에 한해 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용하는 것과 관련해 횟수 또는 총액 제한을 두는 방안을 검토할 전망이다. 전날 진행된 이 대통령 주재 부동산 토론회에서 언급된 데 따른 것이다.

이광수 광수네복덕방 대표는 토론회에서 “1세대 1주택자의 양도세 비과세는 생애 1회로 제한해야 한다”며 “생애 1회로 제한함으로써 (주택 매수와 관련된) 합리적인 선택을 하고 ‘나는 이 집을 오래 살 것인가’ 고민하게 해야 한다”고 주장했다. 이에 이 대통령은 “일리있다”며 정책담당자에게 검토를 주문했다.

서울 도심 내 아파트 단지의 모습. [헤럴드DB]

현행법상 1세대 1주택의 경우 2년 이상 보유할 시 양도세는 양도가액 12억원까지 비과세되며, 12억원을 초과하는 주택은 양도차익 중 12억 초과분이 차지하는 비율에 대한 세금이 부과된다. 다만 취득 시 조정대상지역일 경우, 2년 이상 거주 요건도 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 현재는 보유·거주 요건이 충족되면 비과세 혜택의 횟수 제한은 따로 없는데 정부가 제한 여부를 살펴보겠다는 것이다.

정부가 이러한 제안에 공감을 표한 건 1주택 비과세 혜택을 활용한 연속적인 갈아타기가 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 심화시켰다는 판단 때문인 것으로 해석된다. 이 대통령은 전날 “똘똘한 한 채가 우리나라에 심각한 문제를 야기했다”며 “효율적으로 투기할 기회를 만든 측면이 있다”고 지적하기도 했다.

해당 안이 현실화될 경우, 이사 계획을 포기하거나 미루는 사람들이 늘어날 것으로 전망된다. 시장에서도 갈아타기 비중은 절반에 가까운 수준을 보이고 있다. 국토교통부가 올해 1월 공개한 ‘2024년 주거실태조사 통계보고서’에 따르면 2024년 기준 자가를 점유하고 있는 이들 중 직전 주택 점유행태도 자가인 비중은 45.4%에 달한다. 이 통계에는 다주택자의 거주지 이전 및 갈아타기 매수 사례도 포함돼 있지만 1주택자의 주거 이동이 다수를 차지할 것으로 추정된다. 1주택 비과세 혜택 제한이 현실화되면 이러한 갈아타기 비중도 낮아질 전망이다.

오종현 한국조세재정연구원 조세연구본부장도 전일 토론회에서 “1세대 1주택 비과세 제도는 대다수 국민의 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 제도”라며 “투기 목적으로 이를 일괄 제한하게 되면 거주 이전이 필요한 선량한 사람들이 피해를 볼 수 있는 만큼 균형 있게 접근해야 한다”고 강조했다.

1주택 갈아타기는 결혼·출산 등 생애주기에 따라 자연스럽게 이뤄지는 주거 상향 사다리로 활용되고 있는데 이를 제한할 경우 실수요자들의 주거 부담이 확대될 수 있다는 게 전문가들의 시각이다.

송승현 도시와경제 대표는 “현재 시장 구조는 처음에는 35㎡(이하 전용면적)짜리 집을 사고, 결혼하면 59㎡로 넓힌 뒤 아이가 태어나면 84㎡로 옮기는 등 본인들의 생애주기에 따라서 넓혀가고 좋은 지역으로 이사가는 식인데 이런 사다리가 아예 끊기게 되는 것”이라며 “횟수 제한이 생기면 거래 순환 주기가 늘어나 시장에 유통되는 물량도 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가도 “수요자들의 심리는 내 집을 매수하면 그 뒤엔 더 좋은 집으로 이사가겠다는 일종의 희망이 있는데 이를 제한한다는 건 전세계적으로도 유례없는 일”이라며 “거주 이전의 자유를 침해할 수 있다”고 했다.

아울러 정부 취지와 달리 오히려 똘똘한 한 채 현상을 더욱 심화시킬 수 있다는 관측도 나온다.

송 대표는 “비과세 혜택이 한 번만 주어진다면 처음부터 좋은 지역, 중형 평형으로 가야 그 혜택을 이용해 상급지로 갈 수 있게 되는 것”이라며 “단계적인 주거 상향이 불가능해지면서 자산 격차에 따른 양극화가 심화되고, 핵심지 진입 장벽만 더 높아지는 역효과가 날 수 있다”고 짚었다.