규제 피한 양주·의정부·파주 등 수도권 ‘비규제 지역’ 풍선효과 관측
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부동산 규제 강화와 스트레스 DSR 적용 등으로 대출 문턱이 높아지면서 수도권 아파트 시장 지형이 빠르게 바뀌고 있다. 대출 한도 제한이 적어 진입장벽이 낮은 ‘15억 원 이하’ 단지와 규제망을 벗어난 수도권 ‘비규제 지역’으로 실수요자와 투자자들의 발길이 쏠리는 양상이다.
정부는 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 주요 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하고 주택담보대출 한도를 대폭 축소했다. 15억 원 초과~25억 원 이하 주택의 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄어든 반면, 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원 한도가 유지됐다. 자금 조달 부담이 적은 가격대로 매수세가 가속화되는 계기가 마련된 셈이다.
실제 수도권 아파트 매매 시장에서는 15억 원 이하 단지의 거래 비중이 눈에 띄게 늘었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 결과, 규제 시행 이전 15억 원 이하 거래 비중이 89.3%였던 수도권에서는 규제 시행 이후 비중이 93.9%로 4.6%포인트 확대됐다. 같은 기간 15억 원 초과 아파트의 월평균 거래량이 2,287건에서 1,060건으로 53.7% 급감한 것과 대조를 이룬다.
청약 시장에서도 가격대별 온도 차가 선명하다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올 상반기 수도권에서 15억 원 이하와 15억 원 초과 주택형을 함께 모집한 단지 19곳을 조사한 결과, 모든 단지에서 15억 원 이하 주택형의 평균 청약 경쟁률이 상회했다. 서울 성북구 ‘장위 푸르지오 마크원’은 15억 원 이하 주택형 1순위 평균 경쟁률이 15대 1로, 15억 원 초과 주택형(6.3대 1)을 크게 웃돌았다. 인천 연수구 ‘더샵 송도그란테르’ 역시 15억 원 이하 주택형이 29.8대 1, 15억 원 초과는 11대 1을 기록했다.
이와 함께 수도권 비규제 지역으로의 ‘풍선효과’도 거세지고 있다. 부동산R114에 따르면 10·15 대책 발표 이후 경기 과천시(-71.4%)와 성남시(-31.8%) 등 규제지역의 월평균 거래량이 감소한 반면, 비규제 지역인 양주시(+21.9%), 의정부시(+16.4%), 파주시(+12.5%) 등 경기 외곽 지역 거래량은 상승세를 나타냈다. 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 등이 규제지역으로 추가 지정됨에 따라 남은 비규제 지역의 희소성은 더욱 부각될 전망이다.
부동산 전문가는 “대출 규제 장기화로 실수요층이 금액 기준으로는 15억 원 이하, 지역 기준으로는 비규제 지역으로 시선을 돌리고 있다”라며 “비규제 지역 내에서도 대중교통 인프라 개선 호재와 브랜드 대단지 프리미엄을 갖춘 새 아파트가 매수세를 흡수하고 있다”라고 설명했다.
이러한 분위기 속에서 경기 양주시 덕계동 일원에서는 ‘지웰 엘리움 양주 덕계역’ 등 비규제 지역 신규 단지가 공급 중이다. 신영이 시공하는 이 단지는 지하 4층~지상 최고 39층, 10개 동, 전용면적 49~122㎡ 총 1,595가구 규모의 대단지로 조성된다.
수도권 1호선 덕계역이 인접해 있으며, GTX-C 노선 및 지하철 7호선 연장선 등 대형 교통 호재를 갖추고 있다. 여기에 1차 계약금 정액제, 중도금 무이자 대출 등 초기 금융 부담을 완화하는 분양 조건이 적용되어 실수요자들의 관심이 이어지고 있다.
