지난해 말 자유공원 주변지역 지구단위계획 결정 고시
민간 공동개발로 신포동 등 7개 동 일대 대 혁신
주거 비율 80% 상향·용적률 폭탄 인센티브
인구 유입·상권 활성화로 신포역세권 대 변화 기대
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| 지구단위계획 결정 고시로 민간 개발이 가능한 신포동 일대 전경. [사진=이홍석 기자] |
[헤럴드경제(인천)=이홍석 기자]1980~90년대 인천의 패션, 문화, 금융의 중심지이자, ‘가장 번화한 거리’로 명성을 떨쳤던 인천 신포동 일대가 거대한 변화의 변곡점에 섰다.
인천시 제물포구청(전 중구청)이 지난해 말 신포동을 중심으로 한 자유공원 주변지역을 지구단위계획으로 개발하는 결정(변경) 고시로 민간 개발사업이 가능해졌기 때문이다.
이는 그동안 원도심의 발목을 잡아 온 촘촘한 규제의 사슬을 끊어내고 민간 개발의 물꼬를 트겠다는 강력한 신호탄으로 해석된다.
그동안 신도시 개발 그늘에 가려져 오랜 세월 동안 과거에서 머문 원도심 대표적 번화가인 신포동 일대가 이번 대전환을 계기로 인구 유입과 상권 활성화로 인해 서울 명동처럼 과거 명성을 재현할 수 있을지 주목된다.
제물포구는 지난 2025년 12월 ‘도시관리계획(자유공원 주변지역 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시’를 실시했다.
구는 도시관리계획(자유공원 주변지역 지구단위계획)을 국토의 계획 및이용에 관한 법률 제30조 및 같은 법 시행령 제25조에 따라 결정(변경)하고 같은 법 제32조와 토지이용규제 기본법 제8조 및 같은 법 시행령 제7조에 따라 지형도면을 고시했다고 설명했다.
이에 따라 자유공원 주변 지구단위계획구역은 신포동을 비롯해 신생동·북성동·송월동·내동·전동·인현동 등이 해당된다. 7개 동 대상지 전체 면적은 약 60만688.2㎡(약 18만1708.18평)이다.
층수 제한 풀고 주거 비율 상향
이번 지구단위계획 결정 고시의 핵심은 민간 자본이 스스로 움직이도록 ‘경제성이 되는 환경(사업성)’을 만드는 데 있다.
기존 신포동 일대는 지어진 지 30~40년이 지난 노후 건축물이 대부분이지만, 까다로운 업종 제한과 고도 제한, 낮은 주거 비율 규제로 인해 선뜻 개발에 나서는 이가 없었다.
건물주들은 공실 고통에 시달리고 있고 거리는 밤만 되면 어두워지는 ‘공동화 현상’이 심화되기 일쑤다.
구는 이번 고시를 통해 고질적인 문제를 정조준했다. 주상복합 내 아파트 비율 상향을 기존 연면적의 60%로 묶여 있던 주거(아파트) 허용 비율을 최대 80%까지 상향했다.
오피스텔 진입 허용도 1~2인 가구 중심의 젊은 층이 유입될 수 있도록 소형 오피스텔을 지을 수 있는 길이 열렸다.
또 과거 주로 1층으로만 제한됐던 식당, 카페 등 상업 시설이 건물 전 층에 입점할 수 있도록 규제를 철폐하는 등 근린생활시설을 전 층으로 확대했다.
이로 인해 제물량로 대로변을 비롯한 수인선 신포역세권 필지들은 상층부에는 주거·오피스텔을, 하층부에는 트렌디한 상업시설을 배치하는 유연한 개발이 가능해졌다.
‘묶어야 산다’… 용적률 인센티브 파격 조건
신포동 원도심의 또 다른 약점은 소규모 필지가 쪼개져 있어 단독 개발 시 효율성이 떨어진다는 점이었다. 제물포구는 이를 해결하기 위해 ‘공동개발(합필)’ 카드를 꺼내 들었다.
주상복합 주거 비율의 경우 연면적 60% 이하, 최대 80%까지 상향하는 등 사업성을 대폭 개선했다.
상업시설 입점 규제도 1층 위주의 제한을 건물 전 층 입점으로 허용해 공실을 최대한 해소한다는 방침이다.
용적률은 최소 200% 이하에서 최대 800% 이하로 구성된다. 용적률 인센티브도 친환경 건축물 등을 지을 경우 기본 용적률에서 최대 100% 상향(공동개발·권장용도 도입 시)을 제공한다.
여기에 고도제한은 구역 대상지마다 제한 및 무제한으로 각각 다르다.
이 사업은 해당 법규 및 규제 등에 따라 민간업자에 의해 공동개발(지정·권장·자율적)로 추진된다.
구는 여러 필지를 묶어 공동개발하거나, 구역별 권장 용도(문화·업무·전시 등)를 도입한다.
부동산 전문가들은 “개별 건물주 입장에서는 자산의 ‘대지 지분 가치’가 급등하는 효과를 누릴 수 있다”며 “시행사 입장에서는 매력적인 개발 대상지로 부상하게 되는 계기”라고 평가했다.
신포역세권, 메가 시너지 기대
이번 지구단위계획은 단순한 규제 완화를 넘어 인천시가 사활을 걸고 추진 중인 ‘제물포 르네상스’ 마스터플랜의 핵심 퍼즐이다.
특히 중구와 동구를 통합해 출범한 제물포구의 초대 행정 과제가 ‘원도심 부활’인 만큼 신포역에서 신포국제시장, 개항장거리, 차이나타운, 자유공원으로 이어지는 축선에 대한 인프라 투자가 집중될 전망이다.
또한 인천 내항 1·8부두 수변공간 개발과 동인천역 복합환승센터 건립 등이 가시화되면, 배후 상권인 신포동의 배후 수요는 더욱 탄탄해질 것으로 보인다.
도시계획 전문가는 “신포동 지구단위계획은 민간 자본이 들어와 건물을 올리고 인구를 유입시키도록 판을 짜준 ‘실질적 개발 정책’이라고 볼 수 있다”면서 “신포역세권 대로변 건물주들과 시행사 간의 합필 및 리모델링 논의가 올 하반기부터 본격화될 것으로 보인다”고 말했다.
제물포구 관계자는 “자유공원 주변 일대가 이번 고시를 통해 민간 개발이 가능하도록 가이드 라인을 제시한 것”이라며 “향후 개발이 추진된다면 오랜 기간 침체돼 있던 원도심의 변화와 활력이 생겨 신포동 일대는 새로운 모습이 될 것”이라고 말했다.
지구단위게획 고시에 따라 대형 호재를 맞이한 신포동 일대가 과거 인천 경제의 심장이라는 명성을 되찾고 젊은 층과 자본이 다시 모여드는 ‘한국의 브루클린’으로 거듭날 수 있을지 귀추가 주목된다.
