대출비중 60% 넘는 수도권 시군구 51곳, 외곽·중저가부터 타격 [부동산360]

서울 노원구 상계동 일대 아파트 단지 전경. [헤럴드DB]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 3년 6개월 만에 기준금리가 2.75%로 인상된 가운데, 한국은행이 추가 인상 가능성을 열어두면서 대출의존도가 높은 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 수도권 시군구 기준 집합건물 평균 대출비중이 60%를 넘어가는 지역이 51곳에 달하는 상황 속 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) 매수세가 집중되는 서울 외곽, 경기·인천 등 중저가 지역부터 금리 인상으로 인한 자금 조달 압박이 커질 전망이다.

19일 법원 등기정보광장의 ‘집합건물(아파트·연립·다세대주택·오피스텔 등) 대출지수’ 통계에 따르면, 올해 6월 평균 대출지수가 60을 넘어서는 서울·경기·인천 시군구는 전체 85곳 중 51곳(60%)에 달한다. 집합건물 대출지수는 각 집합건물별 매매금액 대비 근저당권 설정액을 나타낸 지표로, 일례로 10억원의 아파트를 매수했을 때 설정된 근저당권 액수가 6억원이라면 대출지수는 60이 된다.

서울에선 중랑구가 60.04로 평균 대출비중이 60%를 넘어섰고, 경기도에선 약 80에 달하는 고양시 일산동구(79.32) 뒤를 이어 부천시(76.15), 동두천시(73.47), 이천시(70.72), 수원시 장안구(70.43) 등이 높은 수치를 보였다. ▷수원시 권선구(64.15) ▷남양주시(64.48) ▷화성시 병점구(63.74) 등 비규제지역을 비롯해 이달 토지거래허가구역 및 규제지역으로 신규 지정된 ▷구리시(61.2) ▷용인시 기흥구(61.41) ▷화성시 동탄구(68) 등도 대출비중이 높았다.

인천은 11개 시군구가 모두 대출지수가 60을 넘어서며 전반적으로 높은 대출의존도를 기록했다. 인천 내 선호도 높은 도시인 송도국제신도시가 위치한 연수구는 61로 나타났고, 서구(72.29), 영종구(76.62), 강화군(74.25) 등 지역은 70을 넘어섰다.

전문가들은 금리 인상으로 인한 금융 비용 부담이 가중되는 직접적 영향권을 대출지수 60 이상으로 보고 있다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 주택가격에 따른 차등적 대출한도가 적용돼 중저가 지역일수록 대출이 많이 나오고, 자기자본력이 부족한 수요층이 대출을 통한 자금조달 비중을 한계치로 끌어올려 매수하는 경향이 짙어 적은 금리 변동에도 타격이 클 수 있다는 관측이다.

송승현 도시와경제 대표는 “대출비중이 70~80%인 곳들은 주택가격이 상대적으로 저렴하고 자금 여력이 부족한 수요층들이 매수하는 지역이 많기 때문에 기준금리 인상치가 0.25%포인트(p)라고 할지라도 이자 부담에 더욱 민감할 수밖에 없다”며 “보통 대출비중이 60%가 넘어가면 금리 인상에 따른 압박이 있다”고 설명했다.

실제 25억원 초과 주택은 대출한도가 2억원으로 크게 축소되면서 고가주택 밀집지역인 강남(35.79), 서초(51.39), 송파(40.03) 등 강남3구와 용산(44.58), 한강벨트 지역인 강동(45.37%), 동작(43.86), 마포(47.04), 성동(37.17) 등은 대출지수가 상대적으로 낮았다. 반면 중랑구 외에도 노원(59.3), 도봉(55.18), 강북(54.32)과 구로(56.34), 금천(58.15), 은평(55.69), 강서(54.16) 등 서울 외곽 지역은 60선을 밑돌며 높은 수치를 보였다.

지난달 29일 경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 모습. [연합]

이런 상황에 금리 인상에 따른 주택시장 영향도 지역별 격차가 나타날 수밖에 없다는 분석이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이번 금리 인상은 2021년~2022년과 같은 충격적인 긴축 국면이 아니라 이미 기준금리가 상당한 수준에 올라와있고 주택담보대출 금리 역시 높은 수준에서 형성돼 있어 한 차례 인상 만으로 매물이 대거 출회될 가능성은 크지 않다”면서도 “기준금리가 연내 또는 내년에 추가로 인상되고 은행권 주택담보대출 금리도 다시 상승한다면 상황은 달라질 것”이라고 내다봤다.

그러면서 “금리 인상에 따른 조정은 레버리지가 높은 외곽 지역이나 투자 수요가 많았던 지역에서 먼저 나타나고, 핵심 입지는 상대적으로 방어력이 높을 것”이라며 “금리 민감도가 높은 서울 외곽과 수도권 지역은 금융비용 증가에 더 민감하게 반응하는 만큼, 세제 개편에 따른 보유 부담까지 더해질 경우 매물 출회와 가격 조정 압력이 상대적으로 커질 수 있다”고 덧붙였다.

한편, 한국은행 추산에 따르면 기준금리가 0.25%p 상승하면 주택 관련 대출 차주의 연간 이자 부담은 1조8000억원 늘어나게 된다. 1인당 연평균 이자 부담이 584만3000원에서 613만9000원으로 30만원 가량 오른다. 0.5%p 오른다면 연간 총 이자 부담은 3조7000억원, 0.75%p 상승하면 5조5000억원 불어나는 것으로 분석됐다.