삼성물산, 성수3지구에 ‘상가 특화단지’ 추진

삼성물산 건설부문이 시공권 확보를 위해 힘쓰고 있는 성수전략정비구역3지구(성수3지구)에 ‘상가 특화단지’를 계획 중인 것으로 나타났다. 자칫 공실로 남을 수 있는 아파트 상가에 각종 유명 브랜드를 입점시켜 정비사업의 사업성을 제고하겠다는 방침이다.

15일 정비업계에 따르면 삼성물산 건설부문은 사내 상가 관련 전담 조직을 만들어 자사가 수주했거나 수주 예정인 재건축·재개발 단지에 대해 상가 특화 전략을 추진하고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체와 협업해 상가 내 업종을 구성하고 상품의 기획·생산·판매·유통 전 과정을 설계하는 머천다이징(MD) 계획을 수립하는 것이다. 단순 상가 배치를 넘어 입지와 소비 수요에 맞춘 MD 구성을 통해 단지의 경쟁력을 높이겠다는 전략이다.

성수3지구는 성동구 성수동2가 572-7번지 일대 약 11만4193㎡ 면적을 재개발하는 정비사업이다. 공사비만 약 1조8000억원에 달하며 2200여 가구가 들어설 예정이다. 한강변 입지를 갖춘 데다 최근 자산가들의 투자가 몰리고 있는 서울숲 상권과 인접해 높은 사업성이 기대되는 곳이다.

삼성물산이 ‘상가 특화 단지’를 구성하는 건 이번이 처음은 아니다. 앞서 동작구 흑석동과 영등포구 여의도동에서 수주하는 재건축·재개발 단지에 대해서도 이미 상가 특화 구성을 고민 중인 것으로 전해진다. 외국인 관광객 등 관광 수요가 특히 높은 성수3지구에도 ‘특화 상가’가 계획되면서 의료시설·학원·문화 등 다양한 종목의 상점이 인지도 높은 브랜드와 함께 입점될 것으로 보인다.

삼성물산이 이처럼 상가 MD 구성에 힘을 쓰는 이유는 최근 상가 공실이 정비사업에서 심각한 문제로 떠오르기 때문이다. 공사비 급증으로 아파트뿐 아니라 상가 분양가도 크게 올랐지만, 입점 사업장들이 그에 대응하는 임대료는 따라가지 못하면서 공실로 유지되는 상가가 급증하고 있다. 실제 최근 재건축 단지 상가는 평당 분양가가 2억~4억원 수준까지 형성되고 있는 것으로 전해진다.

이 같은 흐름은 통계에서도 나타난다. 서울 집합상가 임대가격지수는 2024년 1분기 99.65에서 2025년 1분기 100.53으로 증가하더니, 올해 1분기에는 101.40으로 지속적으로 상승하고 있다. 분양가 상승 여파로 임대 가격이 오른 상황에서, 서울 집합상가 공실률 역시 2024년 3분기 8.3%에서 2026년 1분기 9.1%로 동반 상승했다.

일례로 1만2000가구가 넘는 올림픽파크포레온의 경우 상가 규모도 매우 크지만, 입주 초기부터 임차인 확보에 실패해 상당수의 점포가 공실로 남아 있었다. 송파구 가락동의 헬리오시티 역시 입주 초기 상가 공실률이 10%에 육박했으며, 3000가구에 달하는 반포동의 래미안원베일리도 상가 임차인 유치에 장기간 소요됐다.

최근 정비사업 시장에서는 상업시설을 단지 경쟁력과 사업성을 높이는 핵심 자산으로 보는 시각이 강해지고 있다는게 전문가들의 설명이다. 채상윤 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅 그룹 상무는 “과거에는 상가를 분양하고 남은 미분양을 처리하는 방식이 많았다면 최근엔 입지와 업종 구성, 운영 가능성까지 사전에 검토해 상가 활성화 전략을 세우는 사례가 늘고 있다”고 말했다. 실제 지난 한해 동안 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아에 접수된 정비사업 내 상업시설 관련 자문 및 의뢰만 약 20건에 달한 것으로 전해졌다.

또 다른 건설업계 관게자는 “상가 입점 점포가 많아야 조합원의 분담금도 줄어든다”며 “대형 건설사들이 각종 해외 업체와 MD 구성을 고민하는 추세”라고 전했다. 홍승희·서정은 기자