강남3구 등 적용, 15일 이후 승인 반영
분양가 상승 압력…“고공행진 지속할듯”
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중동전쟁 발(發) 원자재 가격 상승 등으로 건설업계 원가 부담이 가중되는 가운데, 분양가상한제에 적용되는 기본형건축비가 직전 고시 대비 0.77% 상승했다. 분양가상한제는 현재 공공택지 및 강남·서초·송파·용산구 등 민간택지 지역에 적용되고 있다.
▶철근값 3개월 새 18.6% 올라, 공사비 급등=국토교통부는 15일 철근 가격 상승분을 반영해 기본형건축비를 ㎡당 223만7000원으로 비정기 조정 고시했다. 직전 고시(올해 3월 1일)는 ㎡당 222만원이었다.
기본형건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가 상한을 구성하는 항목(택지비+기본형건축비+택지 가산비+건축 가산비) 중의 하나로, 6개월마다 정기적(매년 3월 1일, 9월 15일)으로 고시하고 있다. 공사비 변동을 분양가에 제때 반영하기 위해 정기 고시 후 3개월이 지난 시점에 주요 건설자재의 가격이 15% 이상 변동된 경우 기본형건축비를 조정 고시하도록 하고 있다.
이번에는 주요 건설자재 중 하나인 고강도 철근의 가격이 지난 정기 고시(3월 1일) 이후 3개월이 지난 6월 초를 기준으로 약 18.6% 상승함에 따라 기본형건축비도 조정 고시하게 됐다.
조정 고시는 2026년 7월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용되며, 실제 분양 가격은 기본형 건축비와 택지비, 그 외 가산비용 등을 종합적으로 고려해 지방정부의 분양가심사위원회에서 결정한다. 장우철 국토부 주택정책관은 “이번 기본형건축비 조정이 중동전쟁 등 영향으로 공사비가 급등한데 따른 주택건설 현장의 애로 해소에 도움이 되길 바란다”며 “앞으로도 현장의 주택공급 애로 해소를 전방위적으로 지원해 나가겠다”고 밝혔다.
▶강남3구 3.3㎡당 평균 분양가 7842만원, 더 오를까=기본형 건축비가 오르면서 분양가도 함께 상승할 전망이다. 우리은행 부동산리서치랩이 부동산114 자료를 바탕으로 분석한 데 따르면, 올해 강남3구의 3.3㎡당 평균 분양가는 7842만원으로 집계됐다. 서울 나머지 지역의 평균 분양가는 5847만원으로 나타났다. 강남3구 분양가가 그 외 지역보다 1995만원 높지만, 추이를 살펴보면 분양가상한제 미적용 지역 분양가가 물가상승률을 반영해 더 빠르게 오르고 있음을 알 수 있다. 강남3구와 비강남 지역의 분양가 격차는 2024년엔 2196만원이었고 지난해엔 3387만원까지 확대된 바 있다.
실제 5월 서울의 84㎡(전용면적) 평균 분양가격은 21억3608만원을 기록하며 처음으로 21억원을 넘어섰는데, 모두 분양가 상한제 적용을 받지 않는 비강남 지역이었다. 동작구의 ‘써밋 더힐’과 ‘아크로 리버스카이’의 84㎡ 분양가가 각각 29억원대 27억원대에 공급됐다. 동작구 ‘라클라체자이드파인’과 ‘드파인 아르티아’의 3.3㎡당 분양가84㎡ 기준)도 각각 7716만원, 7213만원으로 집계됐다.
이 같은 분양가 상승은 주택 가격과 더불어 공사비 상승 등으로 인한 시장 흐름이란 분석이 많다. 실제 분양가상한제를 비켜 간 지역에선 정비사업조합이 일반분양 아파트 분양가를 원가와 주변 시세를 고려해 정할 수 있지만, 고가주택 밀집지역인 강남3구와 용산구는 규제 적용으로 ‘분양가 역전’ 현상이 일어나기도 했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공사비 부담이 지속되는 가운데 서울에서는 정비사업을 중심으로 신규 공급이 이어지고 있어 분양가는 연내 높은 수준을 유지할 가능성이 크다”고 말했다. 신혜원 기자
