종부세 12억·취득세 9억 등 세목별 달라
서울 15억 넘는 아파트 5년전보다 2배↑
물가·집값 상승 맞춰 기준 변경 목소리
“기준선 상향돼도 가격 안정 효과 제한적”
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정부가 이르면 이달 말 발표될 내년도 부동산 세제 개편안을 앞두고 ‘대국민 토론회’를 개최하는 가운데, 이 자리에서 고가·초고가주택에 대한 기준이 달라질 지 관심이 집중된다. 지난해 ‘10·15 부동산 대책’에서 담보대출 한도를 주택 가격에 따라 2억~6억원으로 묶는 금융규제가 시작된 만큼, 세제도 이 같은 가격 설정을 통해 새로 손볼 가능성이 크다.
현재 정부의 고가주택 기준은 세목별로 다르다. 보유세에 해당하는 종합부동산세는 공시가격 12억원, 양도소득세(1세대 1주택 비과세 기준)는 실거래가 12억원, 취득세는 취득가액 9억원이 기준이다.
하지만 시장에선 통상 시세 15억원을 기준으로 ‘고가주택’으로 여기고 있다. 종부세 기준인 공시가격 12억원이 시장가론 15억원 수준인 데다가, 정부가 대출 규제의 기준선으로 제시한 값도 15억원이기 때문이다.
문제는 집값이 오르면서 대출과 세금 관련 규제에 해당하는 ‘고가주택’ 수가 급격히 늘었다는 데 있다. 이에 따라 업계에서 부동산 세제를 강화하더라도 고가 기준을 따로 잡을 수 있다고 전망하고 있다.
14일 부동산114에 따르면 서울 내 15억원을 초과하는 아파트 비중(10일 시세 기준)은 40.3%로 집계됐다. 이는 10채 중 4채 꼴로, 고가주택 기준 상향 논의가 촉발됐던 2021년 6월 당시 22%(한국부동산원 자료) 대비 2배 가까이 급증한 것이다.
이 수는 더 늘어날 가능성이 크다. 서울 집값 상승세가 이어지면서, 서울아파트 평균 시세는 16억7969억원(이달 10일 기준)으로 지난해 6·27대책 당시(14억3629억원) 대비 2억4340만원 급증해 평균가격 기준으로는 사실상 종부세 기준선에 맞닿아있다.
앞서 ‘10·15 대책’에서 주택담보대출한도를 2억원으로 제한하며 제시됐던 초고가 아파트 기준 ‘25억원’도 서울 아파트 전체의 16.8%로 크게 늘었다.
때문에 정부가 비거주·초고가 주택의 세 부담 강화를 방향성으로 제시한 만큼, 물가 수준 및 집값 상승에 맞춰 고가주택 기준을 현실화해야 한다는 목소리도 높다.
이재명 대통령은 10일 엑스(X, 옛 트위터)에서 “부동산에 대한 적정한 보유세, 실주거용 1주택과 비주거용 또는 다주택에 차이를 둘지, 차이를 둔다면 어느 정도가 적정한지, 초고가 실거주 주택은 별도로 처리할지, (보유세를) 추가 부담할 초고가 주택(의 기준)은 얼마로 할지 등이 주요 쟁점들”이라고 언급했다.
아울러 정부가 꾸준히 ‘비거주·고가주택’ 매물 출회를 유도한 만큼 취득세와 양도소득세 중과 기준을 높여 거래 활성화를 도모할 지도 관심사다. 양도세 비과세의 고가주택 기준은 2008년 이후 9억원으로 유지되다 서울 집값이 급등하면서 2021년 9억원에서 12억원으로 상향된 바 있다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “15억 초과 주택이 늘어남에 따라 종부세 기준선이(공시가격)이 15억~18억원로 상향되면 한강벨트 이상은 모두 포함되게 될 것”이라며 “초고가주택은 30억원(공시가격, 시세 43억~44억원) 이상으로 정할 가능성이 있어 보인다”고 전망했다.
국토교통부 발표에 따르면 2026년 공동주택 공시가격 기준 15억원~30억원 이하 고가주택(27만1692호)은 서울이 87.9%, 경기 10.5%로 전체의 98.4%가 서울·경기에 집중돼 있다. 30억원 초과 초고가주택은 전국의 5만869가구(서울이 99.3%)로 초고가주택 기준의 집중적인 타깃이 될 전망이다.
초고가주택의 기준선이 공시가격 기준 30억원 이상으로 설정될 경우 현재 서초구 잠원동 메이플자이 전용84㎡(시세 50억원 전후)를 비롯한 강남3구의 신축 및 재건축 아파트 다수가 사정권 안에 들어올 전망이다.
다만 업계에서는 고가주택의 기준선이 상향하더라도 가격 안정에 미치는 효과는 제한적일 것이라고 보고 있다. 윤지해 부동산114 리서치랩장은 “대출규제의 기준선이 15억원으로 제시된 만큼 해당 가격 선에서 양도세 등 일정 세목의 새 기준이 제시될 수는 있으나 기준 변경 없이 구간을 세분화해 중과세율을 적용하는 방식도 가능할 것”이라고 말했다.
아울러 “지금까지 보유세 조정에 따른 가격 하락이 일어난 적은 없었다”면서 “세금 증가는 지금까지 조세 전가로 나타나왔고 집값이 상승하는 상황에서 실수요의 차단은 세금으로만 막기엔 한계가 있기 때문”이라고 말했다.
한 부동산 전문가는 “통상적인 경우 고가주택의 새 기준이 제시되면 해당 가격대 아래의 매물들이 기준점까지 가격이 오르는 현상이 나타났다”면서 “보유세 기준이 상향된다해도 해당 기준을 넘는 가격의 주택을 보유한 이들이 버티면서 세금에 의한 가격 변화가 크지는 않을 것”이라고 말했다. 김희량 기자
