부동산 금융 규제 강화에 자금 공백 확대
이지스 “2026~2027년 시장 진입 적기”
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[헤럴드경제=문이림 기자] 국내 상업용 부동산(CRE) 사모대출 시장이 연간 최대 45조원 규모로 성장할 것이란 전망이 나왔다. 정부의 생산적 금융 기조와 자본규제 강화로 은행·증권사의 부동산 대출 공급 여력이 위축되면서다.
22일 이지스자산운용 전략리서치실이 발간한 ‘사모대출시장과 부동산 대출펀드의 투자 기회’ 보고서에 따르면 국내 상업용 부동산(CRE) 관련 사모대출 시장의 연간 투자 가능 규모는 31조~45조원으로 추산된다.
사모대출은 은행을 거치지 않고 사모펀드 등 비은행 기관이 기업이나 실물자산에 직접 자금을 공급하고 이자 수익을 얻는 투자 전략이다. 글로벌 금융위기 이후 은행권 규제 강화로 발생한 신용 공백을 메우며 빠르게 성장했다.
보고서는 글로벌 사모대출 시장이 지난 15년간 약 5배 성장해 지난해 3분기 기준 약 2조2000억달러 규모에 이르렀다고 분석했다.
글로벌 금융위기 이후 강화된 은행 규제와 장기 저금리 환경 속 기관투자자의 대체투자 수요 확대가 성장 배경으로 꼽힌다. 미국에서는 사모대출이 은행과 자본시장을 잇는 독립적인 대체투자 자산군으로 자리 잡았다.
국내 시장 역시 성장 환경이 조성되고 있다는 게 이지스자산운용의 평가다. 정부의 생산적 금융 정책과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규제 강화, 증권업 부동산 투자 한도 신설 등으로 금융회사의 부동산 금융 공급이 제한되고 있어서다. 반면 상업용 부동산의 만기 도래와 차환(리파이낸싱) 수요는 증가하고 있다.
전략리서치실은 사모대출펀드가 진입할 수 있는 시장 규모를 ▷기존 CRE 담보대출 리파이낸싱 10조~21조원 ▷신규 CRE 대출 2조2000억~4조3000억원 ▷PF 신규 대출 중 상업용 부동산 부문 약 19조5000억원 등으로 추산했다.
특히 PF 자기자본 규제가 단계적으로 강화되면서 대체자본 수요가 확대될 것으로 내다봤다. 금융당국은 PF 자기자본비율을 2027년부터 단계적으로 상향해 2030년 20%까지 높일 계획이다. 이에 따라 시행사들이 추가로 확보해야 하는 자기자본 규모가 커지면서 누적 약 11조원 규모의 에쿼티 갭(Equity Gap)이 발생할 것으로 예상된다.
이지스자산운용은 “금리 및 규제, 수요 측면에서 올해와 내년은 사모대출 펀드의 시장 진입 적기”라며 “시장 경쟁 심화 이전 우량 차주·자산에 대한 선제적 포지션 확보 및 선별적·집중적 투자를 통한 시장 주도권 확보가 필요하다”고 밝혔다.
