이주 수요 느는데 전·월세 자취 감춰
서울시, 1000세대↑ 사업장 이주 관리 추진
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| 남산 N서울타워에서 바라본 서울시내 주택의 모습. [헤럴드DB] |
[헤럴드경제=서정은 기자] # 최근 양천구는 목동아파트 재건축에 따른 이주수요에 대응하기 위해 주거 이전 방안 마련에 나섰다. 목동 신시가지 아파트 1~14단지의 이주 대상이 총 2만6629세대에 달하는만큼 2028년부터는 이주 수요가 집중될 것이라는 전망이다.
정비사업지에서 이주 수요가 늘어날 것으로 전망되면서 서울 임대차 시장의 변수로 떠오르고 있다. 전세 품귀 현상이 심화되는 가운데 올 하반기에만 당장 2만 세대 가량이 이주할 것으로 추산된다. 서울시도 임대차 시장 불안을 잠재우기 위해 이주 시기 조정에 나서고 있지만, 초대형 사업장의 이주가 본격화될 경우 전월세 가격 상승을 자극할 수 있다는 우려가 나온다.
21일 관련업계에 따르면 서울시는 2000세대 초과 사업을 대상으로 하던 정비사업 시기 조정을 1000세대 초과로 완화하는 방안을 추진하고 있다. 서울시 관계자는 “내부 시스템은 이미 갖췄지만, 조례 개정이 필요한 사항이라 서울시의회와 논의해 진행할 것”이라며 “매월 정비사업장의 이주 시기와 현황을 촘촘히 모니터링하고 있다”이라고 말했다.
서울시가 이주 관리를 강화하는 건 향후 몇년간 이주 수요가 급증할 것으로 예상되기 때문이다. 정비사업은 관리처분인가 후 이주, 철거, 착공이 이뤄지는데 이 과정에서 대규모 이주가 발생하다보니 인근 지역 전세 시장을 자극하는 양상이 반복돼왔다.
올 초 서울시가 추산했던 연내 이주예정구역만해도 40구역, 총 3만800세대에 이른다. 이 중 하반기에만 27개 구역, 2만350세대가 몰려있다. 오세훈 서울시장이 ‘2031년까지 31만호 착공’ 속도전을 약속한만큼 이주 행렬은 더욱 늘어날 전망이다.
다른 관계자는 “아직까지는 이주 물량 증가가 전월세 상승이나 시장 심리 불안을 키울 정도라고 보고 있지는 않다”면서도 “언제든 임대차 시장을 자극하는 요인으로 확대될 수 있는 만큼 세밀하게 살펴보고 있다”고 말했다.
문제는 늘어나는 이주 수요를 뒷받침해줄 만한 공급이 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 고강도 대출 규제, 실거주 의무 강화, 공급 감소, 전세의 월세화 등이 맞물려 서울 임대차 시장에서는 전세 매물이 빠르게 줄고 있다.
아실에 따르면 서울 아파트 전세 물량은 지난 18일 기준 1만9541건으로 1년 전(2만5151건)에 비해 22.4%가 줄었다. 월세 매물과 합쳐도 3만6365건에 긏니다. 1년 전(4만4295건)에 비해 18%가 줄어든 수치다.
수요는 느는데 공급이 적다보니, 가격은 빠르게 오르고 있다. 서울시가 한국부동산원의 ‘4월 아파트 실거래가격지수 동향’을 분석한 결과 서울 아파트 전세 실거래가격은 1년 전보다 10.53% 오른 것으로 나타났다. 매매 가격이 외곽 지역을 중심으로 오름세를 보인 것과 달리 전세는 전역에서 전방위적인 오름세를 보였다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “압구정, 여의도, 성수, 목동 등 매머드급 지역 외에도 전 자치구에서 정비사업이 동시다발적으로 진행되고 있어 이주 수요가 늘어날 수 밖에 없다”며 “임대차 시장 안정화를 위해 이주 속도나 멸실 가구를 어떻게 조절할지 고민이 필요한 상황”이라고 진단했다.
이어 “문제는 이주 순서를 조정할 경우, (순서가 밀리는) 일부 사업장에서는 공사비 상승이나 금리 상승 부담을 추가로 져야한다”며 “각 사업장이 이를 받아들일지가 문제”라고 말했다.
이 가운데 시장에서는 수요 증가, 공급 부족으로 향후 전세가격 상승세가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 한국건설산업연구원은 ‘2026 하반기 건설·부동산 경기 전망 세니마’에서 올해 하반기 전세가격이 5.0% 상승할 것으로 전망했다. 지난 2023년 착공 감소의 후행 효과, 입주 물량 감소, 실거주자 중심의 시장 재편 등이 시장 가격을 밀어올릴 것이라는 분석이다.
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