부동산
조셉 김 부동산 칼럼- '현상태 그대로 계약'
출판일: 2012-05-03
기사입력 2012-05-02 10:18
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'현상태 그대로(As is) 계약'의한계
조셉 김 부동산 칼럼 - '현상태 그대로(As is) 계약'의 한계
부동산을 사고 팔때 매물을 팔려는 셀러편에서 자주 내거는 조건 중 하나가 바로 'as is', 즉 현상태 그대로 팔겠다는 말이다.
주택 혹은 기타 건물을 건축하려면 해당 행정구역 내에서 규정된 각종 법규를 기초로, 이에 상응하는 조건을 갖추어 허가를 받아야 한다. 만일 이 중 하나 혹은 일부가 규정에 어겼음에도 시공을 진행하면 바로 무허가 건물이 되는 것이다. 하지만 인간의 불완벽성 탓인지 비록 모든 규정을 준수했더라도 각 건물에는 어느 정도 결함이 나타나기 마련이다.
그렇다면 이러한 결함이 있는 건물은 거래가 불가능한 것인가? 현실은 그렇지 않다. 비록 결함이 있는 건물도 매매는 이뤄지며 바로 이렇기 때문에 매매가 성사 후에 법적인 분쟁이 발생한다.
셀러는 이런 법적 분쟁이 발생할 수 있다는 전제하에 부동산 거래시 소위 '부동산 매매공개 문서 ( real estate transfer disclosure statement )'를 바이어측에 제공해야 한다. 법 역시 건물의 장점은 물론 어떤 결함이 있는지를 사실 그대로 바이어에게 공개하도록 요구 하고 있다.
셀러는 미처 확인 되지 않은 사항이면 사실 그대로 모른다고 진술해도 된다. 그러나 만일 알고 있었음에도 자신에게 불리한 내용이라고 생각이 되어 이를 사실 대로 진술하지 않으면 차후에 그 진상이 발견되거나 규명될 경우 책임을 면하기 힘들다.
'As is' 라는 말은 부동산을 현 상태 그대로 매매한다는 의미을 가지고 있어, 가시적으로 확인 되는 부동산의 문제에만 국한 된다는 조항이라고 할 수 있다. As is 조건으로 부동산 계약을 맺었을 지라도 바이어에게는 매입 부동산에 대한 인스펙션을 실시할 권리가 있으며 이에 따라 건물 구입 여부를 결정할 수 있다. 즉 인스펙션 당시 나타난 결함을 받아들이기 힘들다면 바이어는 as is 조건 계약일지라도 당연히 셀러에게 해당 사항을 수정하도록 요구 할 수 있고 셀러가 이를 수락하지 않으면 바이어는 매매 계약을 취소 할 수 있다.
셀러는 as is 조항에 따라 바이어가 눈에 보이는 결함이나 부동산 거래 공개문서에 진술한 사항이 사실임을 확인했음에도 그 부동산을 매입했을때 향후 거래 당시 명시된 문제가 다시 발생했더라도 책임이 면제된다.
다시 말하면 부동산 매매 계약에서 as is 조건은 부동산을 가시적으로 확인 할 수 있었거나 부동산 매매공개문서에 기재 되었던 부동산의 문제들에 한하여 셀러가 책임을 지지 않겠다는 조항이라고 볼 수 있다.눈으로 확인 할 수 없었던 문제에 대하여서 까지 바이어에게 책임을 전가하는 조항은 아니다라는 한계가 있는 것이다.
뉴스타 부동산 부회장
부동산을 사고 팔때 매물을 팔려는 셀러편에서 자주 내거는 조건 중 하나가 바로 'as is', 즉 현상태 그대로 팔겠다는 말이다.
주택 혹은 기타 건물을 건축하려면 해당 행정구역 내에서 규정된 각종 법규를 기초로, 이에 상응하는 조건을 갖추어 허가를 받아야 한다. 만일 이 중 하나 혹은 일부가 규정에 어겼음에도 시공을 진행하면 바로 무허가 건물이 되는 것이다. 하지만 인간의 불완벽성 탓인지 비록 모든 규정을 준수했더라도 각 건물에는 어느 정도 결함이 나타나기 마련이다.
그렇다면 이러한 결함이 있는 건물은 거래가 불가능한 것인가? 현실은 그렇지 않다. 비록 결함이 있는 건물도 매매는 이뤄지며 바로 이렇기 때문에 매매가 성사 후에 법적인 분쟁이 발생한다.
셀러는 이런 법적 분쟁이 발생할 수 있다는 전제하에 부동산 거래시 소위 '부동산 매매공개 문서 ( real estate transfer disclosure statement )'를 바이어측에 제공해야 한다. 법 역시 건물의 장점은 물론 어떤 결함이 있는지를 사실 그대로 바이어에게 공개하도록 요구 하고 있다.
셀러는 미처 확인 되지 않은 사항이면 사실 그대로 모른다고 진술해도 된다. 그러나 만일 알고 있었음에도 자신에게 불리한 내용이라고 생각이 되어 이를 사실 대로 진술하지 않으면 차후에 그 진상이 발견되거나 규명될 경우 책임을 면하기 힘들다.
'As is' 라는 말은 부동산을 현 상태 그대로 매매한다는 의미을 가지고 있어, 가시적으로 확인 되는 부동산의 문제에만 국한 된다는 조항이라고 할 수 있다. As is 조건으로 부동산 계약을 맺었을 지라도 바이어에게는 매입 부동산에 대한 인스펙션을 실시할 권리가 있으며 이에 따라 건물 구입 여부를 결정할 수 있다. 즉 인스펙션 당시 나타난 결함을 받아들이기 힘들다면 바이어는 as is 조건 계약일지라도 당연히 셀러에게 해당 사항을 수정하도록 요구 할 수 있고 셀러가 이를 수락하지 않으면 바이어는 매매 계약을 취소 할 수 있다.
셀러는 as is 조항에 따라 바이어가 눈에 보이는 결함이나 부동산 거래 공개문서에 진술한 사항이 사실임을 확인했음에도 그 부동산을 매입했을때 향후 거래 당시 명시된 문제가 다시 발생했더라도 책임이 면제된다.
다시 말하면 부동산 매매 계약에서 as is 조건은 부동산을 가시적으로 확인 할 수 있었거나 부동산 매매공개문서에 기재 되었던 부동산의 문제들에 한하여 셀러가 책임을 지지 않겠다는 조항이라고 볼 수 있다.눈으로 확인 할 수 없었던 문제에 대하여서 까지 바이어에게 책임을 전가하는 조항은 아니다라는 한계가 있는 것이다.
뉴스타 부동산 부회장
