호텔에 투자를 통해 재산을 증식 시키는데 가장 중요한 방법중 하나는 1031 교환 (Exchange) 이다.

1031 교환은 호텔을 팔고 더 큰 호텔 (혹은 부동산)으로 재투자 할 경우 양도소득과 그동안 세금 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 호텔에 재투자 될 수 있다.

또 이 효과가 시간이 지남에 따라 소유주들에게는 복리이자 형태의 수익율로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성 할수 있는 것이다.

1031 교환은 호텔 등 부동산 투자에서만 누릴수 있는 감가상각 혜택과 은행돈을 이용 (Leverage) 할수 있는 등 3대 장점중의 하나로 대부분의 부동산 부자들은 1031 교환으로 부자가 되었다고 해도 과언이 아닐 정도로 널리 활용되고 있다.

1031 교환은 회수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 동시에 말소 됨으로 자손들에게 더 큰 재산을 남길수 있다.

이렇듯 유리한 세법이지만 교환을 합법적으로 하려면 아래와 같은 까다로운 조건을 충족해야 한다.

▶호텔 매각 (close of escrow) 45일 이내에 대체용 호텔/부동산을 찾고 180일 이내로 재투자를 완결해야 = 이 조건이 가장 어렵다. 45일 이내로 투자 할만한 호텔을 찿고 필요한 조사 과정을 마친다는 것이 어떤 경우는 비현실적이기 때문이다. 다행히 세법은 대채 호텔을 3개까지 지정할 수 있도록 허용하며 그 중에 하나만 선택해도 교환이 성립된다.

종종 사는 호텔이 꼭 성사될 것 같아 한개 거래만 추진하는 경우가 있는데 호텔 사고파는 일에는 변수가 있을수 있음으로 이런 경우에도 다른 두개를 지정하해 혹시 처음 거래가 성사되지 않더라도 나머지 두개로 1031을 성사시키는 지혜가 필요하다.

구매하는 호텔의 위치는 미국내에 있으면 되며 호텔 하나를 팔고 두개를 사도 되고 두개를 팔고 한개를 사도 교환이 성립된다.

▶ 판 호텔의 소유주와 재투자하는 호텔의 소유주가 같아야 = 예를들어 홍길동 부부가 공동명의로 호텔을 소유 했었다면 재투자하는 호텔의 소유주도 홍길동 부부여야 한다. 둘 중 한사람이 빠지거나 자녀의 이름을 추가 하는 등의 소유주 변경이 있으면 교환은 성립되지 않는다.

여러 사람이 모여 파트너쉽이나 LLC 형태로 투자했던 경우 호텔을 팔고 파트너끼리 각자의 길을 가기를 원할수도 있다. 이런 경우는 파트너쉽을 해체 (Dissolution) 하고 TIC 가 된 후에 각자가 따로 1031 교환을 하애 세금혜택을 누릴 수 있다.

주식회사로 호텔을 소유했을 경우는 해체 하더라도 세금혜택이 가능하지 않다.

▶ 판 호텔에서 나오는 현금 모두가 그 다음 건물에 투자 돼야 = 만약 현금의 일부를 재투자하지 않고 다른 용도로 사용하게 되면 그만큼에 대한 세금이 추징된다.

판 호텔에 에쿼티가 많아서 일부를 활용하고 싶은 경우는 팔기전에 재융자를 하면된다. 호텔 등의 부동산은 다른 투자와는 달리 시가상승에 대한 에쿼티 대출이 가능하고 대출금액에 대한 과세도 없다. 

세금 계산은 호텔이 담보로 된 대출액을 기준으로 산출되는 것이 아니고 판가격과 산가격 그리고 감가상각 혜택 여부에 따라 결정되기 때문이다.

▶판 호텔 가격보다 같거나 더 큰 호텔에 재투자 돼야 = 당연한 것 같지만 경우에 따라서 그렇지 않을수가 더 많다. 예를 들어 500만 달러에 판 호텔에 300만달러 모기지가 있었다면 에쿼티는 200만달러이다. 

재투자하는 호텔의 시가가 800만 달러라면 200만달러 에쿼티를 빼고 600만달러에 대해 은행융자를 해야하나 호텔 감정가격이나 부동산 시장의 사정등으로 은행에서 융자를 거부할 수도 있다. 이런 경우 자신의 돈을 더 투자해야 한다.

1031 교환이 어려워서 차라리 세금을 내겠다고 하는 소리를 가끔 듣는다. 또 어차피 연기해주는 세금 언젠가는 내어야 하는데 이번에 내겠다는 소리도 가끔 듣는다.

그러나 대부분의 경우에는 세금을 일단 연기해야 더 큰 자금으로 더 큰 호텔에 투자해서 복리 증식의 효과를 누릴수 있다. 그리고 대부분의 호텔/부동산 소유주들은 유산으로 부동산을 남기며 이때에 그동안 연기 되었던 세금이 말소되기 때문에 더 큰 재산을 가족에게 남길수 있는 것이다.

차비호/CPA. KCLP 회계법인 파트너